这或许，是我国最“难产”的一部法律了！

最早在1954，制定一部民法典，成为立法的共识；1957年初，民法典初稿形成，但却由于整风运动，首版民法典不得已推延;1962年春天，民法典再次被提上了日程。然而1964年四清运动,民典法再度搁浅...

直到60多年后，历经5年的编纂，《民法典》终于从2021年1月1日，开始正式实施！真心不容易啊！

这一部《民法典》，总字数达10万左右，共1260款条文，是新中国第一部以法典命名的法律；几乎与每个人都息息相关，覆盖了每一位公民的生老病死。

但是，老周发现不少小伙伴，仍还处于懵逼的状态，而从网上看到的，讨论得最多的话题，还是最抓眼球和最八卦的“离婚冷静期”！

但是，作为一个 不是 很专业的房产号，怎么能蹭这个热点呢？！今天老周就来说一说，那些藏在《民法典》里的房产真相！

真相01、二手房交易过户，再也不用提前给银行还款啦！

《民法典》406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

啥意思？

就是假如老周有套房，尚欠银行30万贷款，房本抵押在银行；有一天老周看它不顺眼了，想把它卖给老王；

按原来的流程，首先得把银行贷款还清，拿到红本，再过户给老王，老王自己再找银行申请二手房贷款；

这个垫付的30万，要么老周出，要么老王出，要么中介出！而现在呢，简单多了：

只要抵押银行同意，不用提前还款，不用注销抵押，直接过户卖给老王，抵押物随之相应转移！

这么一来，中介的作用，将会减弱很多！没有了中间商赚差价，二手房交易变得简单多了，成交会变得更活跃！

不过，你先别高兴太早了。老周今天特意电话咨询了长沙不动产中心，得到的答复是：

尚未收到文件，具体操作细节未出，所以暂时还不行！

同时，也联系了银行方面的朋友，回复也是：暂时还不行！

真相02、你买的房子，未必完全属于你！

看到这个标题，你可能要说老周又“标题党”了，其实真不是！

而原因，都归结到民法典里的一个新名词——居住权！

《民法典》第366条规定：房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

看到没？

居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利！

有没有很稀奇？也就是说，即便房本上只写的你一个人的名字，但另一个拥有“居住权”的人，可以大摇大摆地住进你的房子，你还不能拿他怎么样？

房子也不能卖，也不能租给其他人！哪怕他只是你家的保姆，或者你恨透了的所谓“小三”；

还记得《都挺好》里的“苏大强”吗？假如发生在2021年以后，他就可以把房子的所有权给儿子，居住权留给保姆蔡根花；

如果这样，就算苏大强过世后，蔡根花也可以继续住在这个房子里，直到她自己也去世，居住权才会消失！

居住权的设定可以通过两种方式：合同约定或遗嘱设定。设立的对象可以是任何人，它既独立于产权，也独立于租赁权，体现了房子的居住属性。

居住权的出现，涉及房屋的交易、买卖、继承、过户、出租等多方面。

对于出租，《民法典》第725条特别规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

也就是所谓的：“买卖不破租赁”！

这一点，老周要敲黑板，对买二手房，尤其是买法拍房的，你们要多留个心眼：有些坏房东，对小白买家隐瞒了出租事实；

甚至在法拍之前，将自己的房子以极低的价格，租20年给自家亲戚（租赁合同最高20年）！你即便拿到了房本，也拿不到房子！钱房两空！

不过，你也不用太担心，怕你的长辈成为下一个“苏大强”：

居住权，不是说房主口头允诺，或者私下简单签一个协议，就能把房子的居住权给转移出去了，而是要到相关部门结构做正式的登记！

结合《民法典》的规定，居住权应纳入不动产统一登记，居住权的登记机构应为县级以上的不动产登记机构。

不过，据老周了解：

因为居住权是《民法典》新设的用益物权，目前在不动产登记机构职能中，尚未列有此项登记职能，有待后一步实施细则及相应的登记规范及细化标准出台！

真相03、不是所有的房子，产权都会自动续期！

估计很多时候，很多卖公寓或商铺的中介会这么忽悠你：

商业40年土地产权，有什么关系嘛？民法典里都说了，使用期到了自动续期！

没错，民法典是有“自动续期”的条款，但不好意思，原文是酱紫滴：

物权编第359条第1款规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。

看明白没？说的是住宅用地，而商业性质的公寓和写字楼、商铺，压根没说！

买70年产权住宅，产权到期了房子还是你的，但是需要缴纳一笔费用，费用多少暂时没有目前说明。

而公寓和商铺要续期，大概率是不能减免的。

真相04、物业公司给你家发红包，或将成为常态！

之前，我们看到说某某小区的物业公司，给全体业主派发红包，是不是“羡慕嫉妒恨”？只能自嘲“又是别人家的小区”！

但这次，不一样了！

民典法第二百七十四条：明确规定了共建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

也就是说，小区共有部分产生收益，包括广告收入、停车收入等，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

如果物业公司将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为，同时广告收益应当及时向业主公示。

此外，《民法典》关于小区物业还有几个规定：

高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担，倒逼物业公司做好监控管理；

物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为；

炒掉物业公司以前需要三分之二的业主同意，现在只需要一半的业主同意。

怎么样？是不是很熟悉？是不是句句说到你心坎里了？！

这次《民法典》，其实不少条款，都对相对弱势的女性，有一定的保护作用！

比如针对全职妈妈，如果离婚，可以要求丈夫给予补偿。

而且规定的夫妻共同财产范围扩大了，新增了将劳务报酬和投资收益明确列为夫妻共同财产，同时保留了夫妻双方对夫妻共同财产享有平等的处理权。

如果在婚姻存续期间，老公偷偷在外面给小三买了房子。

作为受害方的妻子，完全可以起诉小三，认定赠予无效，要求小三返还财产；甚至直接起诉丈夫离婚，要求他净身出户。

真相06、不能再绕过中介，偷偷私下交易了！

也就是所谓的“跳单”，相信不少人都干过！

尤其是刚毕业不久的年轻人，手头本身就羞涩，租房的时候，想着还要支付半个月租金给中介，心理就不平衡；是和房东串通，绕开中介成交！

《民法典》第964条的规定，中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。

第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

这一条，怎么说呢？其实大家都不容易，中介也是，相互体谅吧！

最后，《民法典》中有关房子的其它全部条款，老周全部帮列好了，拿走不谢：

①城镇户口，也能继承农村父母的宅基地；

②不是亲儿子，侄子侄女，也能继承遗产；

③已出嫁的女儿，有平等的财产继承权；

④未出生的胎儿，也有继承权，遗产分割必须保留份额；

⑤不尽孝的子女，少分或不分遗产；

⑥婚前你父母帮你买房，还是属于你的个人财产；但未经你同意，父母不能帮你卖房；

⑦停车位的最长租赁期，只有20年，别被开发商忽悠了！

声明：本文转载于老周侃房，在于传递更多信息，如有侵权，请联系发布者删除，谢谢！