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2021年首迎“贬值潮”?已经买房人反对:给我退房子、补差价

2021-02-08 16:13:22

最近的房地产市场,下跌的声音越来越多,很多人说2021年首迎“贬值潮”了。有没有可能呢?笔者认为概率很大,咱们主要从3个方面可以看出:

第一、央行对楼市的水源控制越来越严格,房企们发展举步维艰。2020年9月初,央行三条红线首次提出,超过80%的房企无法满足条件,从9月份开始,90%以上的房企都满屏幕开启打折促销潮,为了降负债、更为了快速回款,7折促销、8折促销层出不穷,在这种大幅度降价下,带动了整个楼市在下半年一波下降风,据不完全统计,因为开发商们的这次促销,导致新房销售价格整体跌幅达到5%。

进入2021年,央行对楼市水源的制约不仅没有放开,反而呈现出加码态势,“限贷令”应运而生,这种背景下,不仅收缩了流向开发商的资金,而且限制了流向买房人手中的资金,所以说,不是楼市不想发展,而是没有了“贷款资金流”的情况下,难发展。

第二、房产过剩了。央行调查司课题组在2020年于《金融界》发表了城镇家庭资产负债相关报告,数据显示,我国城镇普通家庭资产拥有率达到280万元-290万元,在这其中房产保有量达到96%,户均房产保有为1.5套以上,超过三成的家庭抱有2套以上房产。虽然大家都知道,房产过剩具有分配不均衡性,很多人其实依然买不上房子,但存量房产持续增加这是不争的事实,在供大于求、家庭421不断收缩的情况下,或许未来真的会如王石所说的那样,家家户户都有超过5套房可继承。

第三、空置率很高。西南财大研究显示,我国住房空置超过6500万套,另外还有专家给出类似数据,认为真实的空置房其实根本不止6500万套,到2019年高达1亿套以上,整个房地产空置率达到22%,三四线城市空城大量出现,所以从这个层面而言,房价确实很难有多大涨幅。

今明两年,首迎“贬值潮”?在多方因素加持之下,很多楼盘都纷纷降价销售。不过已经买房的人反对了:给我退房子、补差价。

前不久,天津的一家楼盘就因为这事儿闹出了一次乌龙事件。据悉,这个楼盘是一家本土小开发商企业开发的房地产,自己的资金不算宽裕、需要依靠大量银行和各类金融机构的融资度日,早已经形成了高周转、高负债的运营模式,然而进入2020年之后,楼市上半年一度消沉到冰点,即便当地有一系列的救市措施,依旧没能让房企和这个楼盘有多大的起色,销售不佳直接导致回款难度大,现金流不足的情况下,银行还款也即将出现问题。

怎么办呢?这个楼盘只能采取一条措施:促销。把原来1.2万元/平米出售的房子降价到8500元/平米出售,看起来降幅不算大,一套100万元的房子降幅也才40万元,虽然利润减少了,但是为了实现回款,开发商也就忍了。

开发商想得也挺周到,这个楼盘原价1.2万元已经出售很多套房子,所以如果公开宣传降价到8500元,那将一发不可收拾,于是开发商采取“暗地里降价”的办法,采用中介口口相传、采用朋友私下介绍的方式促销。但天底下就没有不透风的墙,最终还是被已经买房的人知晓了,他们集体到售楼部找开发商,要求:退房子、补差价。

经过多次沟通无果的情况下,还有人把“暗地大幅度降价”的事情反馈给了当地部门,经过多方协调,也没能给已经买房人满意的答案,开发商反其道而行之:对按照8500元购买房产的人,全部进行“撕毁合同”处理,也就是说开发商承认“按照8500元销售的房子无效,价格全部调回到12000元/平米”。对于依据8500元销售的这批人,按照定金的双倍违约补偿。

这个结局,是不是看起来“非常完美”?

笔者认为,开发商降价就要求退差价的做法,没有合理依据,纯粹是“感性做法”。这让指闻君想起了2008年前后H-K在遭受亚洲金融危机时候李嘉诚的反应,当时H-K的房价也出现了大幅下降的情况,很多购买李嘉诚旗下房地产的人深陷其中,买房人找到开发商老板李嘉诚,希望退房子或者补差价,也有不少李嘉诚的朋友劝说李嘉诚“咱们不在乎那点钱,把他们的房子退掉吧”。

然而,李嘉诚的反应却出乎意料,李嘉诚说,在法治背景下,我们具有契约精神,要尊重合同、尊重信用,房价上涨的时候,我也没有找他们要溢价值啊。

其实,不管是根据《合同法》规定,还是具体到“商品房买卖合同”的条款要求,不管房价涨跌,买房人找开发商退差价,都不具有法律依据和可行性,就算对簿公堂,买房人“退差价”的诉求也不会得到支持。

话题:房子降价就要求补偿,合理吗?

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