因炒房而聚在一起的投资客们，面对疯涨的深圳楼市蠢蠢欲动，他们准备组团去深圳“搞钱”。

正当他们在微信群里报名“深圳+1”之时，深圳楼市调控的靴子接二连三地落地了。

1月23日，继处罚华润打新热中的违规人士后，深圳又出台了“禁购令”，对有假离婚、代持等违规行为的相关人员，做出“三年不得在深圳买卖房”的处罚。

对于这一幕，付海军早已预料到。在付海军看来，在“房住不炒”的主基调下，深圳这一步是必然之路。即便深圳楼市再怎么疯狂，现在都不适合投机取巧了。

不过，对于在深圳楼市中赚得钵满盆溢的地产经纪而言，尽管政府收紧房地产的口子，但他们对“房价上涨”仍颇为乐观。即便打新代持的路子被堵死，但在他们看来，上有政策，下有对策，通道也不是没有。

而另一边，无房客汪磊仍在挣扎着。如果想在深圳买房，他就得像夸父追日般，不知疲惫地往前拼，可问题是，他也不知道，自己赚钱的能力何时才能追上狂涨的房价。

汪磊搞不明白的还有，那些在深圳都有几套房的人，为什么还要跟他抢一套房？

01 全民买房时代

“涨、涨、涨。”

在市界询问深圳楼市状况时，从事地产经纪工作8年的唐荪，给出的回答简短而夸张，还带着滑稽感。他丝毫不掩饰对深圳房价上涨的喜悦之情。

临近年关，深圳购房需求尤甚，人们都想在春节前上车，他们害怕春节后又大涨一波。忙着挣钱的唐荪，每天不是在带客户去看房的路上，就是在带客户回来的路上。已跻身头部地产经纪队列的他，月入十万不成问题。

以至于看到背着大袋现金来买房的人，唐荪也已经见怪不怪了。“只要你够勤奋，在深圳总能搞到钱。” 唐荪向市界坦言。

此时的唐荪，已经在深圳买下了两套房，“有了房，就觉得离深圳更近一步了”。尽管地产经纪之间竞争也激烈，但在楼市繁花似锦的深圳，像唐荪这样荷包充盈的地产经纪不在少数。

在刚过去的2020年，王简升级当了妈妈。从二十多岁的单身生活，到三十岁的已婚日子，王简最骄傲的是：她一步步从小房子换成了大房子，让孩子在深圳有了温暖而宽敞的家。而买房子的这些钱，几乎都是王简做地产经纪挣来的。

王简们倚仗的，是狂热的深圳楼市。在刚刚结束的2020年，深圳房价涨幅高达34%。最后一个月，深圳录得平均单价87957元/平方米，这远远超过北京、上海5万多/平方米的均价。

除人口多、地少等导致供需失衡这一客观因素外，深圳房价2020年疯涨的推手之一，也有政府在疫情下采取的货币宽松政策。这些钱，不少流向了房地产市场。

银行、私募、小贷、担保等等，各路资金逐鹿深圳。楼市火爆之下，深圳进入了全民买房时代。乐有家研究中心数据统计显示，2020年深圳一二手房总成交超14万套，创下有史以来的交易新纪录。

在深圳从事电商生意的思悦告诉市界，经过疫情后，大家发现，没有比买房更能保值增值了。“我身边的朋友只要有钱就买房，他们手中一般都至少两套及以上。”

思悦曾经于深圳楼市中观望了数年。她眼睁睁地看着深圳房子的均价从2012年不到2万元/平方米，飙升至2020年的将近6万元/平方米。

而她现在自住的两居室，是2012年买下的小产权房。即便这套房子升值空间远不如商品房，但它也还是从当初6000多元/平方米，涨到现在的3万多元/平方米。

看着如今还在不断上涨的房价，思悦后悔不已：“早知道房价长成这样，当初咬咬牙，借钱也得买下旁边的住宅。”她当年中意的住宅楼盘，现在每平方米冲破了10万大关。

2020年末，思悦决意不再犹豫了，她拿出了多年来做生意攒下来的钱，在深圳宝安松岗买下一套小三居，总价400多万元。不过，这套新房，要到2023年后才能交。

按照原本的设想，家有两娃且逐渐长大的现实下，买个二手房尽快入住进去，是思悦的最优之选。但以她现在的经济实力，除非卖掉自住的小产权房，否则根本买不起深圳的二手房。

深圳的一二手房正处在价格倒挂的状态中。也就是说，深圳新开盘的项目售价，比同项目在售二手房每平方米低了几万元。

这一切源于2020年年中，为了应对急速飙涨的楼市，深圳市政府出台的一系列房产调控措施。其中一条为新房限价政策，将开发商新开售项目价格限定在一个标准内。外界称其为“715”调控新政。

按照“715”调控新政的限购要求，深圳大部分入市新盘优先满足无房“刚需”群体，购买新房需要满足公积金、社保等各种条件。

除此之外，2020年，深圳新房供应量还大幅增加。如全年开工的新建商品房面积增加了160%、土地供给计划超额完成82%等。

但即便如此，房价仍一骑绝尘的深圳楼市，并没有迎来刚需们的掌声。思悦告诉市界，在深圳能买得起房的大多数是生意人，一般的普通上班族，月收入5万以下的，除非家人支持，否则很难付得起首付。

家中没有六个口袋、付不起首付的汪磊夫妇，已经在深圳打拼很多年了。他们现在仍然租住在一个城中村里，3200元/月的租金占据了汪磊收入的五分之一。即便再怎么节约，他们手上的存款也仅有20多万元。这距离30%的首付、100多万元的最低上车线，相差得还很远。

2019年年末，女儿出生后，巨大的花销下，他们断了在深圳买房的念头。“感觉赚钱的能力，永远比不上房价上涨的速度。想在深圳买房，就得像夸父追日，不知疲惫。”

刚需客房难买，开发商和投资客们，反倒陷入一场狂欢之中。

02 跑路的炒房客

新房和二手房倒挂之下，新房成了深圳人眼中的“彩票”，深圳购买者的投资意愿被急剧放大。开发商推出的新盘很快一卖而空，而打新也成为2020年深圳楼市的关键词。

2020年6月，深圳金融街华发融御花园一期入市。住宅最低单价4.7万/平方米，最高单价为5.4万/平方米，直接比周边的二手房低了2万/平方米。

这样的“白菜价”，吸引了8997人参与摇号选房，但最终中签率仅4.38%，相当于22人抢一套房，创下深圳最低中签率。

5个月后，深圳华润城四期开盘。该楼盘备案均价为13.2万/平方米，与周边二手房的挂牌均价出现了4万-5万/平方米的倒挂。华润城四期的开盘，再次刷新纪录，2天共有9690人参与1171套房的摇号。

巨大的套利空间下，很多人加入了打新的队伍，其中就潜伏着不少投资客。他们为增加摇号几率，找人“代持买房”。

“找代持的大部分是手里有钱花不完、且不缺房的大佬。”从事新房直销工作的孙枫向市界透露。

孙枫的同事有一个客户，就是打新大军中的一员。在看中华润城四期后，这名客户找了30个人代持打新。成功的给80万元，失败的给5万元。

然而，将近一万人抢一千多套房子的惨烈竞争下，30个代持人中没有一个中签。就算这样，这名客户不得不按照当初的承诺，向代持们支付总计150万元的费用。

孙枫向市界坦言，他并不赞成客户打新。在他看来，打新必须要做好长时间持有的准备，资金成本不会低。其中固然有套利空间，但也要考虑持有成本。

从目前深圳的限售政策来看，新房住宅限售三年，再加上期房的两至三年的交房时间，持有时间超过五年。“如果期间房价没有上涨，打新就不一定划算。”孙枫告诉市界。

其实，炒房客们早就以各式姿态，潜伏在深圳楼市之中。

在深圳开公司的付海军记得，21世纪初是深圳炒房时代的开始。彼时的深圳，经济尚落后于国内其他一线城市：南山还在拼命填海，宝安中心还未成形。

当时，深圳楼市不限购，几万首付就能在南山区买房，有些房子的租金几乎可与月供相抵，买房就等于赚到了。有炒房客在高峰期时，手里持有几十套房子。

2007年，深圳楼市前所未有地疯狂，房价在短短半年之内大幅上涨，全民都无心工作，皆排队买房。却不料，一年后，金融危机来袭，开发商集体降价，一些炒房客被套牢了，赔得血本无归。

但这一年，对真正资深的炒房客而言，却是世纪性机会。因为房价大跌，他们得以大肆抄底。一万多元每平方米的房价，付海军的朋友都五套十套地买。

2009年，国家采取货币宽松政策，以挽救水深火热的楼市，这些炒房客们的资产，也随之水涨船高。

“那会的炒房客其实很单纯，买的时候很冲动，房价一降也就抛。”付海军回忆。

但并不单纯的，是他们的炒房手段。很多炒房客是高杠杆入市，连首付和月供都是借的。高评高贷，被他们玩得风生水起。

所谓高评高贷，即银行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付，里面涉及阴阳合同、拉高评估价、卖家配合控款等等。这种方法看起来“美好”，但实质上却是一种骗贷行为。

2010年，李峰开始在深圳炒房，算上信用卡借的钱，加上手里的10多万，一共40多万元。

李峰看中一套200万元的房子。按照正常30%的首付，需要支付60万元，剩下的140万元，需要向银行按揭贷款。

但李峰是怎么做的呢？他先找到一家评估公司，给房子做一个高评，200万元的房子评估到260万元。

260万元按照7成贷款，李峰最终贷到了182万元。买下这套房子，李峰实际只掏了18万元首付。接着，他去房地产交易中心，将这套房子过户后，李峰拿这套房子做了一个装修贷，又贷了20万元出来。

再然后，他又拿着这套房子，去银行做了一个信用贷，15万元又借出来了。装修贷20万元、信用贷15万元，再加上之前贷到的182万元，李峰从银行一共贷到217万元。

扣除房子的200万元之后，他手头反而多了17万元。就这样，用这17万元，李峰继续炒第二套。

让他没想到的是，买了第二套房后，当年9月30日，深圳开始限购，每个人只能买两套房。

于是，李峰找到他的哥哥、弟弟、父母以及亲戚朋友，继续以同样的方法购买。就在李峰房子越买越多的时候，2018年，政府发现，市场上太多人搞高评高贷了，于是就出台了“三价合一”等政策，严厉打击高评高贷。

自此，李峰不能从银行贷更多的钱了。于是，李峰转向了民间融资。这一年，深圳全年楼市呈现“低开高走，再继续往下走”的波动趋势。多重打击下，资金链崩掉的李峰跑路了。他留给亲戚朋友的，不仅仅是总价值为4000万元的十套房子，还有远远超过4000万元的债务。

为什么他不把房子卖掉，来偿还部分债务呢？那是因为，李峰此时在银行的贷款和民间的融资，已大大超过十套房子所拥有的价值，卖掉也不能偿还所有债务。更何况，房子不是说卖就能卖出去的。

03 手段不断进化

继高评高贷之后，“借”经营贷入市炒房，是投资客们的新名目。

在疫情重击的2020年，为了给小微企业纡困，银行普遍推出了低息的银行经营贷款产品。但没想到的是，经营贷辗转就流入了楼市。

所谓经营贷，即借款人以房产作为抵押物向银行申请贷款，用于公司日常经营。划重点：贷款要用于公司日常经营。

在深圳已经有多套房子的林霖，深谙如何利用经营贷“空手套白狼”之道。

他告诉市界，第一步，拿着手里的钱，加上担保公司那里借来的钱，全款买下一套房子；第二步，通过担保公司找到一家壳公司（经营半年及以上且有经营流水）；第三步，将新购置的房产，以壳公司的名义拿到银行抵押，一般能贷到房子评估总价的7成到9成。

银行的贷款放下来后，在偿还担保公司的垫资和佣金之后，剩余的钱，就可以再去买房和支付贷款利息。

不过，因资金被禁止流入房地产，“所以，当银行贷款到账时，要将里面的钱分批分次地，转移到父母或子女或亲戚朋友的卡中，最后才能用到买房之上。”林霖告诉市界。

这种模式迅速在深圳形成灰色产业链，并在一定程度上推动深圳房价的上涨。

其中的逻辑在于，按照银行正常贷款流程，十个人里只有两个人能贷到200万元。很多人钻经营贷这一空子后，十个人里有六个人贷到了200万元。于是，深圳房价又有了一把“火”。

但林霖们的好日子并没过多久。继2020年4月提高经营贷准入门槛后，10月份，有媒体报道称深圳在进一步收紧抵押经营贷。一位专门从事房抵经营贷的人士告诉市界，深圳抵押经营贷通道的确收紧了，有客户就因为经营贷被银行抽贷了。

另一边，打新热也迎来了史上最大的一盆凉水。1月22日，深圳住建局认定，对华润城四期12名认购人做出“三暂停”处罚，并将有关违法违规线索移送公安机关。

1月23日，深圳进一步出台“禁购令”，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“三年不得在深圳购房”的处罚。

无论如何，口子开始收紧了。

对于今天这一幕，付海军早已预料到。作为曾经的炒房客，他早在2018年就“金盆洗手”。在付海军看来，无论现在的深圳楼市有多疯狂，都已不适合炒房了。

限售限价、禁购令等各种政策层出不穷下，“ 套利空间远不如以前”，付海军向市界坦言。

不过，在巨大的市场利益诱惑面前，仍然有炒房客们蠢蠢欲动。打新不成之下，他们看中了深圳的小产权房和回迁房。

近几年，城市更新已经挑起深圳楼市供应的大梁，更新项目中就包含着众多小产权房。小产权房，通常指在城乡结合部或者一些城镇上，利用村集体土地开发而成的楼盘。

小产权房的交易并不需要缴纳各种费用，价格也比较低，所以受到很多投资客的青睐。比如思悦自住的两居室，就是小产权房，8年时间涨了5倍。

郭凡作为职业炒房客，早在2018年就入手了小产权房。单价一万元左右的房子，郭凡在当年一口气买了5套，每套放三个月就卖掉。这样来来回回，一年时间，郭凡就赚了400万元左右。

2020年“715政策”出台后，不限购的小产权房更火了。在这三年时间里，郭凡总共赚了2000万元左右。尽管深圳房地产调控一轮接着一轮，但郭凡并没有停止炒房的打算。

郭凡们博弈的，还有小产权房拆迁后的获赔，赔偿金额较为可观。比如深圳罗湖区罗芳村旧改，最高按1:2补偿，加送车位；龙岗沙背坜旧改，赔偿比例是1:1.3。

而回迁房，通常是开发商按照国家规定，征收了村里的集体土地之后，为了补偿村民而建造的房子。回迁房的土地性质是国有划拨用地，和商品房几乎是同等待遇，“无需社保、不限购”。

在开发商进驻洽谈城市更新之时，一些原住村民急需资金，就会拿出一定的回迁面积出售。而投资客们赌的是，这些房子在经过城市更新得到确权，获得不动产权证后的增值空间。

有房产中介曾给客户推销深圳某回迁房的时间表，是这样描绘“蓝图”的：现在买的价格是每平方米19000元，签协议就能达到每平方米25000元，2021年开始拆迁，2022年打地基，2023年交楼，就能卖到每平方米60000元。

这看起来很美好背后，其实暗藏着巨大风险。在出售时，大多数小产权房并无任何权属证明，跨时长、房价波动大、法律风险高之下，小产权房成为卖方违约高发的领域。

说到底，任何游走在法律边缘的产物，都不受法律保护；空手套白狼的行为，也终有一天会付出惨痛代价。更何况，只要防范房地产金融风险不放松，有形的手说伸就伸之下，“你可能随时被套牢”。

谁会是下一个被套牢者呢？

（文中付海军、汪磊、唐荪、王简、思悦、孙枫、李峰、林霖、郭凡皆为化名）

（作者｜陶婷 编辑｜胡刘继）

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