作者：垚圭城（六土）

2021年才过去短短20天，上海、广州的楼市已经刷屏。

两座一线城市频频出现诸如短期暴涨、房东返价、抱团涨价、无房可卖等各种劲爆消息。

稍微对楼市敏感的人都会意识到，2021年是楼市大年。由于货币放水、国内经济好转，很多城市的楼市都将远远好于2020年，甚至持续回暖。

二手房市场更能反应真实的房地产市场，根据贝壳研究院统计测算，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，比上年增长8.1%，创下2015年以来最高值。

尽管总量创新高，但区域分化、产品分化非常明显。

从贝壳研究院《二手房市场城市榜单》可见，一线城市北、上、广、深蝉联前四，新一线如南京、杭州、天津、成都及武汉等城凭借规模或价格优势跻身TOP10。与2019年比，上海依旧居于榜首，成交金额突破万亿。杭州、成都凭借规模增长挤进前10，而苏州、重庆掉出榜单。

很多购房者都非常关心2021年哪些城市会上涨，根据2020年年底当地房地产市场的量价数据和微观市场的反馈，今天我来大胆预测一下。

1

上海

根据易居研究院的报告，2020年，上海楼市显现出较高热度，新建商品住宅和二手住宅成交量均创下近4年新高。

新房方面，全年新房成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%；成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%；新增供给面积778.6万平方米，同比增长1.5%。

从供需趋势上来看，2020年新房供给量基本与2019年持平，而成交量增长明显，处于供不应求的局面。

二手房方面，2020年上海二手住宅成交约30.2万套，同比增长27%。

12月上海二手房的成交量也刷新了近几年来的新高，二手住宅月度成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%，个别学区房出现了半年爆涨60%。

从价格方面来看，2020年12月，上海二手房住宅套均总价为354万元，成交均价为42756元/平方米。各区二手房成交价格均有不同程度的上涨，其中以黄浦、浦东和闵行最为明显，均有7%以上涨幅。

看完了数据，我们看看市场现状。

现在的上海是一手摇不到号，热点区域二手买不到房。12月一手21个盘认筹率全部破100%，日光盘层出不穷。热点区域的二手房房东挂牌只是为了玩玩，惜售到一个片区没有硬伤的房子就几套，进入无房可卖、无房可买的地步。

值得注意的是，目前在贝壳上，上海二手房挂牌一共是39488套，而去年5月份之后，上海月度成交量一直在2.5万套以上，个别月成交量在3万套以上，按照这样的成交速度，春节前后，上海将无房可买。

2021年，如果没有政策的收紧，上海的房价将会从核心区域、热点区域向全市辐射，普涨一触即发。暂时还未明显上涨的郊区区域、非热点区域将会出现快速上涨。

2

广州

2020年5月28日，黄埔一则人才引进的落地细则引爆了广州市场，然后热点从黄埔科学城、珠江新城逐渐向黄埔全域、天河、番禺蔓延。

从下图可以看出，6月以后广州新房网签量持续放大。

二手房从5月放量后，全年成交量也一扫2018年和2019年的低迷，强势反弹。

在微观市场，珠江新城豪宅一波跳涨之后，金融城、鱼珠、老黄埔强势爆发，个别楼盘短短两个月上涨40%，甚至出现业主抱团涨价的传闻。

与上海仅仅打开对“双一流人才”的落户通道不同，广州郊区7区，对28岁以下大专和技校蓝领人才敞开大门，仅需一年社保即可落户；而双一流本科和所有硕士更是仅需1个月社保即可全广州落户。

在这样的抢人政策和楼市火爆之下，广州北部、远郊各区将在2021迎来上涨，而热点区域不排除二次上扬，出现区域50%的涨幅。

3

北京

北京这一轮行情和上海一样，完全是因为压抑的需求集中爆发导致。

从海淀万柳学区开始，到西城德胜学区，在家长的带领下，北京刚需和改善逐步入场，市场热情被引爆。

2020年，北京新建住宅市场总成交套数47673套，较2019年增加12758套，创五年新高。二手住宅全年累计网签168839套，比2019年多了23821套，创四年新高。

价格方面，新房成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%；二手房成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%。而这种价稳量升，被认为是北京楼市调控的预期效果。

2020年北京房价的关键词是分化和回暖。海淀学区房涨价不少，但远郊二手房还在阴跌，郊区二手次新继续横盘，老破小纹丝不动。

2021年，北京大概率会重复上海、广州行情的疯狂，在学区、北部、东部、以及西部和南部有题材规划的区域出现暴涨。但是由于其特殊的地位，北京行情能走多远却是存疑的。

4

合肥

目前合肥市场已经调整3年左右，在长三角城市持续上涨的影响下，合肥开始启动。

2020年，合肥一手住宅成交均价15627元/㎡，同比增长10.9%；市区一手住宅成交均价18779元/㎡，同比增长13.2%；4季度新房成交均价首次突破2万元/㎡，市区房价步入2W+时代。政务区房价最贵，均价达到2.50万元/㎡，其次为滨湖和包河；肥东房价最便宜，仅为1.32万元/㎡。

从6月之后，合肥一手房价指数持续上涨。

二手房上涨则要慢一些，但势头很猛，十月之后有加速上涨趋势。

微观市场上，合肥政务区和滨湖区房价已经有明显上涨，尤其是学区房。个别小区学区房已经到达5万一平。

2021年，曾经的“四小龙”合肥房价会延续2020年的上涨，年初高新这种一房难求的状态将会进一步蔓延。

5

杭州

杭州这个城市可以说是一朵奇葩，数据分析已经无效了，房价已涨六年。

期间很多外地、本地专家都感觉上涨难以为续，但是杭州的房价像坐了直升机一样持续上扬。可以说杭州政府对房价的调控已经炉火纯青。

2020年杭州的打新和次新二手非常火，2021年对标上海楼市的火热，加上全国资金对杭州的青睐，杭州市场维持上涨是大概率事件。

但是，要注意的是杭州二手房挂牌价上涨了很多，成交量却没有明显放大，说明杭州二手房开始无量上涨，这种上涨是具有隐患的。

这也导致有些专家对杭州楼市的未来表示担忧，毕竟杭州杠杆率排名全国前三，很多人担忧杭州楼市再这么走下去，会泡沫越来越大。

6

南京

2020年，南京楼市成交火爆。

截至12月31日，南京全市（含溧水、高淳）今年新房成交量达到86347套、二手房成交量达到122146套，两个数据均创下了近4年来的新高。

新房成交量虽然未达到2015、2016年的10万套以上，却已经刷新了2019年8.3万套的纪录。二手房成交数据也是如此，虽未达到2016年15万套的数据，但超过了去年的11万套。

不过，相比较上海、杭州，南京还是显得有些冷清，由于江苏省“苏大强”各城市的分流，南京近几年对外来人口的吸引力不足，人口增长缓慢，成为南京经济和楼市的短板。

但是由于长三角整体市场的强势，加上上海、杭州楼市火爆的带动，跌价盘整周期的共振，南京楼市很可能成为北京之后，吸引全国眼球的一个市场。

7

珠海

珠海是一个被误解很深的城市。

虽然给人的感觉是一个三线小城，但是珠海房价十几年来保持广东第三，2015年前是全国房价前十。而支撑高房价的是珠海这十年的高速发展。

近十年来，珠海GDP累计增速为231%，排在全省第一，第二名的深圳市228.3%。

从2009年至2019年，珠海人口增加53%，增加比例全国第一。

2019年，珠海本外币存款约9047.24亿元，比年初增长19.9%。年末常住人口202.37万，增加12.57万人，增速为6.6%，这个年度增速，远超杭州、深圳、广州等人口流入大市的增速。

下图可以看出，2020年珠海住宅市场7月以来持续放量，尤其最后一个季度，由于几乎放开了全域的限购，成交量明显放大，横琴更是在最后两个月一房难求。

由于GDP增速、人口流入速度不断加快，珠海经济不断向好，同时楼市政策不断松绑，两股合力持续推动珠海市场向好。

2021年，在东莞和广州房价上涨到位后，资金将会像去年从深圳挤出一样涌向珠海，珠海的房价将会有明显的上涨，且迅速从横琴、十字门、香洲向全市蔓延，成交量更是明显放大。

8

成都

从2015年开始，成都市土地供应不断减少，特别是传统六城区特别明显，在此情况下，成都住宅售价本应迅速上涨，但是由于成都近年来不断收紧限购，成都房价整体而言涨还是比较慢。

从数据看，成都一手新房成交均价连续5年上涨，但是供应一直供大于求。

而微观市场上天府新区放松限购以来，热点区域打新不断刺激市场的神经，导致一圈层持续火爆，但是外围市场则冷热不均。

二手房市场则保持平稳，仅在年底出现“翘尾行情”。

去年1月，大成都二手房的成交参考均价为12878元/平米，到11月末，涨到了12898元/平米，环比涨幅约为0.78%；挂牌均价则从15454元/平米涨到了16056元/平米，涨幅为3.9%。

成都挂牌均价的涨幅高于成交均价的涨幅，说明卖家看好二手房市场。根源在于新房市场单价、户型面积和总价都提升了，二手房房价有看涨的空间。

虽然房东信心满满，但是成都二手楼市分化明显。

市场的二手房主要是10年楼龄以内的可投资房产和20年楼龄以上的不可投资型房产两种，而最受欢迎的楼龄在5年以下的次新房数量最少。所以成都整个市场还是一手市场，2020年成都成交了约4.9万套二手房，而新房成交是17.8万套。

由于年底新房市场一波低价楼盘集中放量，可以预计2021年新房单价会更高、整体面积会更大、总价也更高，二手房更有待价而沽的势头。2021年成都的一二手房都会走出一波行情。

9

厦门

厦门和合肥都是上一轮二线率先启动的小龙，而且在上一轮行情中涨幅是排名非常靠前的，这一轮行情这两个城市也是二线领涨。

2020年厦门一手住宅成交了21164套，成交面积约234.6万㎡，同比涨幅达63%，创下2017年以来新高，直逼上一轮楼市巅峰期。

2020年厦门二手住宅共计成交36628套，成交面积约362.5万㎡。单月最高成交在12月，成交4457套，最低成交在2月，仅成交701套。

由于泉州等城市的上涨，会使厦门的房价在福建人看来又一次变得便宜了。2021年，厦门楼市将延续2020年的火爆，从一手向二手蔓延，从岛内向全域蔓延。

10

武汉

2020年，武汉共成交新建商品房20.12万套，其中新建商品房住宅17.54万套，面积达1961万平米，位居全国住房销售第一名（也有数据是第二名，第一名是成都）。

同时武汉的土拍市场中土地出让金收入又创历史新高。

2020年，武汉土地出让金达到1901亿元（全口径），超过2019年的1765亿元，创造新的历史纪录，稳居全国城市十强行列。应提的是，以上数据都是在武汉2月和3月房地产零成交的前提下实现的。

可以看出，武汉的购买力依旧还有市场，但是由于恢复需要时间，预计武汉市场将在2021年下半年走出价格低迷的状态，在2022年真正迎来楼市的春天，当然这也可能是最打脸的预测。

11

其他城市

以上十个城市房价在2021上涨的预测只是笔者的一家之言，并不能作为投资的指导，仅供大家参考。

还有一些城市，虽未被提及，但是房价大概率也会上涨，例如深圳和东莞，由于这两个城市特殊的市场结构和管控，高价房在水面之下继续暗涨是可以预期的，而市场热点不褪、成交量反弹也是可以预期的。

长三角有独立行情的宁波其实一直在涨，而且还会继续。上海周边的环沪市场，南通、昆山这样的城市由于上海的溢出效应，楼市再次火爆概率也非常之大。

总之，2021年的楼市，一定是热点纷呈、惊喜不断，而空仓者则会是惊吓不断。

来源：功夫财经

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