70年后，还是自己房子的主人

       我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗。《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

       非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确 的，依照法律、行政法规的规定办理。住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，这使得住宅业主感到安心。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲 突问题，消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相 关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进行补充。房 屋产权可以保值、增值。

       房屋自身的价值是随时间的推移而递减的，而土地是不可再生资源，所以房地产增值指的是土地的增值。土地永远是国家的，因此增值不是个人房产的增 值，而是国家拥有的土地的增值。产权人只有在短期内在适当时机将因经济发展而价格上涨的房屋出售，才能兑现增值。这种投资的风险是比较大的，也是不容易把 握的。

       房屋产权可以传给子孙后代

       事实上，根据现行法律法规，房屋所占有的土地的使用权，是国家出售给房地产开发商的。开发商建好房子后，再将房屋及土地使用权专卖给客户。国家 规定土地产权绝对不出让，而土地的使用权也是有一定出让年限的，最高只有70年。房地产开发商的使用权也是有一定出让年限的，最高只有50年。但是，在现 实生活中，没有一家开发商会向客户说明他出售的只是50年的房产，50年后国家将无偿收回土地及土地上的所有建筑物。届时，如客户或开发商依然想拥有房 产，则须再补交以后若干年限的土地使用费，当然那时土地已经增值了。从这一点看，产权和使用权都不是永久的。“土地使用权”=“房屋产权”。

       事实上，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，购房人取得的商品房产权必须也只能建立在 70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权 的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项 目，购房者必然面临“房产产权期限缩水”的问题。