广州楼市“降价潮”调查：开发商惯用营销手法遭误读

       就在杭州楼市降价风波闹得沸沸扬扬之际，昨日(2月27日)有媒体报道称，“降价风暴”悄然刮至广州，多个楼盘出现降价促销。时代地产(01233，HK)宣布其位于广州的6个楼盘全线8.8折。敏捷地产位于番禺的一个项目从原售价1.2万元/平方米一口气直降至“9字头”，引发市场热议。

       记者发现，上述开发商的降价促销更多只是噱头，项目要么是先涨价再优惠，要么是少量尾货降价清仓。

       多位业内人士向记者表示，目前市场上出现的降价行为多为开发商营销手段，相对于杭州的高库存，广州目前要消化楼市库存大概需10个月，仍算合理水平。但随着春节后房贷进一步收紧，今年广州楼市不利因素逐渐增多，无论是开发商还是购房者都应更加谨慎。

       某楼盘特价房仅5套

       去年在香港上市的时代地产日前宣布，其位于广州的时代外滩、时代南湾、时代花生II(广州)等6个盘举行促销优惠，即日起至3月31日，凡现场成功认购以上项目的客户均可享受8.8折优惠，这次促销活动被指掀起广州楼市降价潮。

       值得注意的是，时代南湾销售人员向记者透露，该盘前期正在清尾货，由于目前售价比春节前定价要高，8.8折是在此基础上进行的，实际签约价格与春节前并无明显差异，真正折扣大约在2～3个百分点。

       在位于广州大道北的时代花生II楼盘外，“8.8折让利风暴”的广告显得格外耀眼。然而，销售人员对记者表示，所有折扣算下来之后该盘签约均价约2.5万~2.6万元/平方米，与春节前签约价格接近。

       “全线8.8折只是一种营销手段，目的是为了和周边楼盘竞争蓄客，其实在春节前我们也有9.5～9.7折，节后售价在上调的基础上再打8.8折，所以真正的优惠折扣只有3个点左右，而且主要是针对一次性付款的客户。如果是申请贷款的客户，优惠力度更少。”上述销售人员私下向记者透露。

       位于番禺大石南的敏捷华美国际[最新消息 价格 户型 点评]也被传出售价直降4000元/平方米，但当记者抵达该项目时，销售人员表示，“9字头”的特价房只有5套，且早已卖光，目前在售均价依然为1.2万元/平方米。

       实为开发商营销手段

       对于近日广州楼市频传降价的消息，保利地产广东公司董事长余英直言，这些楼盘的降价只不过是开发商的营销手段。

       合富辉煌首席市场分析师黎文江也向记者表示，“部分开发商采用的折扣优惠甚至是用少量特价房吸引客户，只是房企惯用的促销手法，以往在市场一直存在，只是受杭州楼市降价的新闻影响而被人为放大了。”

       克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为，杭州个别项目之所以出现降价营销，主要是受制于高库存压力。由于去年杭州市区土地出让总金额达1323.9亿元，土地出让面积高达814.5万平方米，是2012年的两倍左右，这些土地中的相当一部分项目将在今年下半年入市。去年末，杭州去化周期达到13.5个月，再加上去年出让的土地，今年杭州市场供应将创纪录，处于阶段性供给较大的局面。

       黎文江表示，与杭州相比，目前广州楼市的存量销售周期仍在10个月以内，仍处于合理水平。预计今年广州楼市新增供应量与去年接近，供需关系比较均衡，市场出现降价潮的概率不大。

       记者发现，与北京、上海今年1月份楼市成交增速有所放缓相比，广州楼市新年开局依然火爆。根据广州市房管局日前发布的房价数据，1月份广州全市共销售新住宅7608套，网签均价13263元/平方米，成交量环比猛增60%，网签价环比也上涨了15%。

       中原地产项目部总经理黄韬认为，“虽然广州楼市今年开局表现良好，但不利因素也在增多，尤其是目前银行房贷有进一步收紧的迹象。春节后广州首套房贷利率最低也上浮5%，变相加重了购房者的月供负担，因此开发商在价格策略上应更加谨慎。”