万科总裁郁亮在7日万科2013年度业绩发布会上再次强调万科“真的不在乎老大（规模）问题”，并指出房地产行业利润率下降符合政府和百姓的期望，但万科会利用小股操盘等多种模式，提高净资产收益率来满足股东的需求。

对于被外界无限放大的万科“互联网取经之旅”，郁亮认为，并不惧互联网“抢饭碗”，与互联网的跨界合作已到具体业务层面。

此外，万科的互联网思维也开始萌芽。郁亮称，万科目前的职业经理人制度或改变为合伙人制度，以更好地激励职工，为股东创造价值。

谈行业老大：规模导向很危险

“我们走的跑道不是规模扩张的跑道，也不会以规模扩张来衡量是不是胜利了。”郁亮说，“发自内心地说，万科从2008年以来就放弃了速度、规模的模式，走了质量效益的模式。”

2013年，万科以1709亿元的销售额蝉联国内房企销售状元，但与第二名绿地的距离由2012年的362亿元缩小到了84亿元，“如何保持行业规模的老大”也成了近期郁亮媒体见面会的必答题。在上周五的业绩会上，郁亮有些无奈地回答，“被超过没有关系，真的不在乎这个事情了。”

郁亮认为，对于已经进入下半场的内地房企而言，再以规模来引领行业，只能是规模越大越危险。他以自己女儿的成长举例，“青春期前，我用一年长了几公分来证明我女儿确实成长了，没白养她，过了青春期，个子不再长了，但心智更成熟，力量更强大，能为自己和社会承担更多责任，是不是更好？”

对于万科而言，心智和力量依然需要不断磨练，在郁亮的理解中，磨练即包含着吸收互联网思维，利用互联网工具，适应新的时代，亦意味着在城市化进程中，真正转型为城市配套服务商。

此前，万科董事会主席王石坦言，万科转型城市配套服务商是发展的必然逻辑。他认为，住宅开发中，要求6%~8%用于配套的学校、商场甚至酒店，而对于住宅开发量巨大的万科，仅为住宅所做的配套体量已经不小。2013年万科新开工面积达1950万平方米，即便全是纯住宅项目，也意味着万科需完成至少117万平方米的配套，综合下来数字已经不小。

不过，郁亮强调，并不是说万科什么都干，“我们只是为衣食住行提供房子。”他说，“如我们提供餐厅，第五食堂是我们的配套，但不是说万科会去做饭馆。”

谈新模式：提高ROE是核心

万科放下长久以来的规模争夺，也把高利润率放在一旁，根据年报数据显示，万科的结算利润率已经连续3年下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。郁亮认为，商品房的薄利多销成为这个行业变化和进步方式之一，他表示，房地产利润率下降，符合调控时代对房地产行业的总体要求，从政府到老百姓都乐于见到房企利润率下降，但万科的净资产收益率自1993年以来不断提高，2013年为19.66%，符合股东的要求。

放弃规模之争的又一表现，是万科的“小股操盘”方式。所谓小股操盘，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。这意味着，在同等的资产规模下，万科可以支持更大的经营规模，同时获得更大的市场份额。

目前，万科不少项目采取的都是合作的方式，但大多数以大股操盘模式存在。郁亮认为，“小股操盘”瓦解了老大意识，不利于销售额，却有助于上市公司ROE的提升。“我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。”

据了解，在这种模式下，利益将根据项目经营情况灵活分配。一般而言，操盘一方在项目经营效益好的情况下能获得更高的收益分配比例。

看上去很美，但小股操盘的风险却不能忽略。对于小股操盘，郁亮在业绩会上多次强调这种模式的重点在“操盘”，“万科靠一双手赚钱，而不是别的。小股操盘是干更多活，赚更多钱。”

然而，“小股”之后，如何“操盘”亦成为这种方式的难点。融创中国董事长孙宏斌曾表示，“合作是最麻烦的事，因为你想做主，我也想做主”。业内人士认为，万科在项目中失去控股权，如何保证对项目操作的控制权，仍需要合作双方设置合理的合作机制，这也成为小股操盘后保证万科品牌质量的不确定因素之一。

谈互联网思维：或引入合伙人制度

对于这段时间万科与互联网公司擦出的火花，万科董秘谭华杰笑言，互联网公司都很火，万科借他们的光火了一把。

据相关人士透露，公司与腾讯在业务层面的合作已经展开，万科的微信公共账号已经开始研究。“账号功能包括物业费、水电费缴纳、物业维修、社区团购、社区活动等，微信公共账号做好了可以取代社区App。”谭华杰认为，目前房企社区App繁多，但真正做起来的很少，“一个手机有这么多App，很难吸引用户使用社区App，相比而言，微信公共账号更加方便。”

不过，对于具体推出时间，谭华杰表示目前难以确定，“腾讯太忙了，我们还需要时间一起坐下来再研究。”

目前，万科对于互联网给出了明确的态度：互联网将改变世界，但短期内互联网还无法威胁到房企的业务层面，万科将向互联网学习极致思维、专业化、扁平化管理，用好互联网这个工具。

为什么不怕互联网企业来抢饭碗？郁亮直言，“我们的饭碗不太好抢。”他表示，从拿到地到盖完房子，要盖200多个章，也就是说要和200多个部门打交道，互联网能够改变的是自己能够控制的东西。不过，房企必须学习互联网思维，否则将会被时代淘汰。

而万科的互联网思维也开始萌芽，首先是合伙人制度的引入。郁亮称，例如曾看到公司一个管理者监督三个清洁工打扫卫生，但在互联网时代下，信息完全透明后，三个下属可以背靠背互相信任，可以不需要这个上司，管制费用可以省下来。大的方面，万科目前的职业经理人制度或改变为合伙人制度，以更好地激励职工，为股东创造价值。

不过，对于房子会不会降价甚至免费，郁亮称这是他对互联网有所怀疑的原因之一，“我不相信免费模式，满足客户需要的是商业逻辑，赚到钱同样是商业逻辑。你可以免费一时，但怎么长久，是要告诉大家这个盈利渠道在哪里。”

马年“马太效应”加剧中小型房企恐被边缘化

近日，多家上市房企陆续公布其前2月的销售业绩。以碧桂园与恒大为代表的大型房企销售业绩依旧突飞猛进，而与此形成对比的是，除了奥园地产与中骏置业外，目前已经公布销售数据的多数中小型上市房企销售额较去年同期出现下滑，如瑞安房地产、花样年等，销售额较去年同期下跌50%以上。

当前，随着资金面逐渐收紧，以及部分城市出现的降价迹象，房地产市场面临不利的开局。但龙头房企强者愈强的局面愈发明显。克而瑞研究中心分析师杨晨青告诉记者，随着千亿房企的不断涌现，规模效应在房地产行业愈加重要，销售规模在这之下的房地产企业将面临被边缘化的风险。

上市房企销售分化明显

碧桂园日前公布的销售数据显示，公司今年前两月实现合同销售额253.4亿元（人民币，下同），同比增长104%；实现销售面积395万平方米，同比增长119%。

此外，恒大地产公布的销售数据显示，公司今年前两月实现销售额200.7亿元，同比增长75%；实现销售面积279.7万平方米，同比增长119%。万科今年前两月销售额也高达397.9亿元，同比增长40%；销售面积则为293.9万平方米，同比增长20%。

与此同时，除了奥园地产与中骏置业前两月销售金额仍旧录得大幅增长外，不少中小型上市房企在年初出现下滑的势头。

首创置业与深圳控股前两月销售额分别为8.9亿元与5.8亿元，同比分别下滑30%与29%。瑞安房地产与花样年前两月销售额仅为12.1亿元与4亿元，较去年同期大幅下降52%与65%。

房地产行业集中度提高

据中原地产研究中心监测数据显示，今年1月全国54个重点城市新房成交住宅22万套，相比去年12月下调15%，同比2013年初下调了19.6%。进入2月，54个重点城市合计新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比下调13.8%，环比1月份下调幅度达35%。

那么，在市场表现惨淡的情况下，龙头房企为何能实现高歌猛进？对此，克而瑞研究报告认为，由于部分房企在去年末留存了较多的销售业绩，部分大型企业留存的业绩高达百亿元以上，目前这部分留存的业绩逐渐在今年1~2月的销售业绩中得到体现。

但龙头房企业绩的持续扩张，也就意味着其他房企的市场份额被蚕食。杨晨青表示，在当今的房地产市场，规模大小对于企业的品牌、销售、融资以及拿地起着重要作用，规模越大的企业无论是拿地还是拿钱都更加容易，这也导致了中小型房企被进一步边缘化。

“随着千亿级以及500亿级别的房企不断增加，房地产行业集中度在加速提高，实际上在去年回归一二线城市的浪潮中，有能力拿地的基本是全国TOP50的房企，缺乏融资渠道的中小型房企在一二线城市的生存难度越来越大。”杨晨青认为，只要不出现全国性的房地产调控政策，市场环境不出现大幅逆转，大型房企能通过提高市场占有率继续扩大销售规模，相反地，销售规模在100亿元以下的房企未来或将陷入发展困境。