二手房包装成新房出让

在北二环安定门外大街与和平里北街交界处，一栋20层高的大厦在经历了长达近十年的寂静后，最近迎来了施工队伍，内外装修开始同步进行。项目的东北角，售楼处也揭开了神秘面纱，虽然还未对外开放，但销售人员已到岗。周边居民将这栋大厦称之为“杰宝公寓”，2003年这里曾因开业过北京市首家新青年时尚体验式卖场——巨库而被人所熟知，仅一年便遭遇了商铺纷纷撤离，此后这里便成为了北京著名的烂尾楼之一。

“现在我们正在重新装修，8月25日售楼处对外开放，预计9月就能开盘，精装新房售价在6万元/平方米以上，精装标准为1万-1.5万元/平方米。明年5月就能入住。”销售人员介绍，项目4-20层为70年产权住宅，最小的在70平方米左右，主力户型为140-300平方米，楼下3层为40年产权商铺，用途还未确定。

同时，我们发现，该项目以“杰宝公寓”的老名称出现在了电商平台上，代理方是链家地产，售价为30亿元，且整栋出售。链家地产经纪人介绍：“这个楼重新启动后业主原本是想整栋出售，但是没人买，所以现在又要划分成普通住宅出售，一共是342套公寓。”

对于为何由链家地产代理销售的疑问，该经纪人进而解释称：“其实这栋楼是按新房标准打造的二手房，买房人要正常缴纳二手房的各类税费，只不过现在的业主将这部分费用纳入到了房款中，没有单独结算。”但这位经纪人至今并不知道所谓的“业主”到底是谁。

18年产权被吞能否复活仍存疑

虽然售楼处工作人员强调称，该项目公寓部分为70年产权的住宅，但是公开资料显示，杰宝拿下蒋宅口3号即巨库项目地块的时间是1996年7月，按此计算，即便是70年产权的房屋，实际使用年限已大幅缩水，目前仅剩52年。“如果按明年入住时间计算，剩下的时间也只是51年。”一位周边中介工作人员如是说。

另外，在限购政策一直不动摇的北京市场，该项目又打出了“70年产权，不限购”的牌子，以此加码项目吸引力。“70年产权的，怎么能不限购呢？”售楼处工作人员解释称：“我们正在向有关部门申请更改规划。”亚豪机构市场部总监郭毅称，虽然市住建委为杰宝公寓发放的预售许可证为住宅及商铺，但是由于烂尾多年重新入市，开发商也可以向北京市规委申请更改其土地使用属性，“但是更改难度较大，能否最终成为不限购项目还要另说”。

一位从事二手房买卖的中介也透露：“周边2000年以后的二手房价格也在5万-6万元之间，如果这个项目6万元以上含精装的话，确实还是很合适的。”在郭毅看来，在住宅资源稀缺的二环，让购房人忽略“烂尾”名声，从而出手买房的最好方式就是定价合理、产品吸引人，因此从定价较低也可以看出开发商着急脱手的心态。不过郭毅也提醒：“关键是开发商应该将项目背后的产权以及债务纠纷问题彻底解决，并让购房人有清晰的了解，以此来消除购房人疑虑，否则在购房人观望情绪毫无缓解的北京市场，复活的烂尾楼很可能因为无人问津而再死一次。”

三度易主债权难定

我们查阅市住建委网站发现，杰宝公寓于2002年12月10日获得的预售许可证显示，该项目住宅部分为70年产权、商铺为40年产权，允许销售面积为7.5万平方米，其开发商为北京杰宝房地产开发有限责任公司(以下简称“杰宝”)。

不过，杰宝公寓最初却以时尚卖场的形象面市，据悉，首创集团旗下首创资产管理公司(以下简称“首创”)拿下该项目3万平方米的建筑面积、装修投资2000多万元，并于2003年时推出了“产权式商铺”巨库卖场，销售火爆时价格曾高达每平方米4万-5万元。不过，由于卖场的每一层都被精心划分成了一家一家的小商铺，产权的分散给商业体的经营管理带来巨大困难，开业不久便遭到千余家业主的维权，最终卖场以失败告终。据该项目周边中介门店工作人员介绍，在经历过巨库的短暂辉煌后，杰宝公寓便无人入住，被搁浅至今，而由巨库引发的首创与杰宝之间的债务纠纷也成为该项目沦为烂尾的源头。

公开资料显示，在2005年杰宝产生债务纠纷，北京市东城区人民法院做出民事判决，由首创通过买卖合同、司法判决、承债及拍卖程序等方式合法取得杰宝公寓底商及部分房屋权益，杰宝与首创在2006年5月24日签署了《杰宝项目办理竣工验收备案及产权协议书》，但是到了2012年11月18日，首创又与杰宝协商，将其所拥有的杰宝公寓所有权益通过转让退回方式让杰宝受让或收回。

首创市场部一位徐姓工作人员对此予以了肯定，他对房地产新闻解释称：“首创已经向杰宝退回了所有商铺和公寓，现在这个项目和首创没有关系了。”但该人士却并未透露此轮交易所涉及的金额以及2005年债务纠纷的任何细节。值得注意的是，在经过杰宝和首创两轮倒手之后，如今该项目又成为了盛德置业旗下项目。盛德置业官网显示，该企业总部位于北京，成立于1999年12月31日，但开发项目多聚集在河北廊坊。

据盛德置业于2012年12月发布的名为《盛德世纪融资项目尽职调查》的文件显示，2011年6月和9月，盛德置业分别通过旗下两个全资子公司，以85%和15%的股权比例分两次收购了杰宝，将其纳入为旗下另一全资子公司，杰宝公寓项目也再次易主盛德。

同样是这份资料显示，2012年底时，杰宝公寓出售的342套公寓中，目前在个人名下共计86套，在杰宝名下的为32套，在单位名下为224套。具体产权分类为归属首创的房屋为295套；由拍卖机构拍卖所得130套；以债务转移取得24套；归属于个人房屋15套；归属于杰宝32套，其中24套被查封。

“产权如此混乱，不论是按一手房卖，还是二手房销售，作为购房人首先要弄清楚产权是否明晰，另外，由于曾涉嫌债务纠纷，也一定要查明房屋是否有抵押，如果这些问题还未解决，会为以后埋下一连串的麻烦。”郭毅如此提醒。