观望情绪浓厚一线城市房价全线下跌不意外

2014年5月，上海和深圳楼市率先开启跌势；6月起，广州加入降价行列；7月，坚挺了24个月之久的北京房价也终于开始“沦陷”。一线楼市房价的全面下跌意味着，全国房价普跌态势业已确立。

上海易居研究院分析称，7月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅创2008年以来的历史新高。据测算，7月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比跌幅分别为1.2%、1.0%和0.9%，一线城市房价跌幅首次超过二、三线城市。并且，对比二、三线城市，一线城市跌幅扩大的态势更为明显。

房产新闻近期在北京、上海等地发现，购房者观望情绪依然浓厚，房企“让利跑量”心理已占上风。上海内环内一楼盘6月底推出新一批300多套房源，一个月内完成签约销售仅为两成左右。无奈之下，开发商推出了“充5万抵35万”的促销方式，使实际成交均价由备案均价52000元／平方米，直降至45000元／平方米。

在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天，3月份开盘时500套房源超3000多人抢购，当天销售出了九成。然而，4月中旬开始，销售大幅下降，第二期开盘的500套房子7月还没卖完，并出现了每平方米500元左右的降幅。“开盘时卖的都是位置不好的房子，二期的房子朝向和户型都很好，本打算涨价两三千元每平方米的，现在只能降价。”一位销售告诉我们。

一线城市为何不再是楼市避风港？

曾被业内认为“只涨不跌”的一线楼市为何在此轮调整中不能“独善其身”？

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，目前四个一线城市房价指数均出现环比下跌，和整个库存压力较大有关。“目前一线城市还没有公开救市的做法，‘限购’‘限贷’政策仍比较紧。但同时，购房者又预期一线城市也可能像其他城市一样，出现比较明显的价格下调。因此，入市不积极，进而导致库存积压，反过来促使房企进行各种程度的降价。”

据有关统计数据，7月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9、17.2、14.1和14.7个月。“在市场低迷下，今年一线城市的存销比上升速度还在加快。这也创下了2011年以来的存销比新高，而且还在持续攀升。”严跃进介绍说，“在2013年年末，4个城市的存销比分别为7.6、8.7、9.0和11.9个月。

住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年楼市的火爆将今年的购买需求提前透支。“自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖的少。此外，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。“现在市场需求主体是刚需自住型，如果没有贷款支持，他们几乎不可能买得起房子。因此，对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

世邦魏理仕中国区主管陈仲伟向房地产新闻表示，在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下，开发商已开始启用降价策略来积极去库存，加速周转，这也是导致近期一线城市房价数据全线下跌的主要原因。

楼市进入“新常态”各方需理性应对

楼市此轮调整对政府决策、房地产企业、消费者都有哪些挑战？各市场主体应如何应对？

在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现积极。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。在楼市下行趋势难以扭转的情况下，地方政府救市措施开始升级。

而对于房地产开发商来说，在当前市场不好的情况下，开发商的竞争力就剩下了价格。世茂集团副总裁蔡雪梅表示：“在开发商看来，一线城市如果愿意以价换量，真实的需求是存在的，一线楼市依然是企稳的，关键在于我们是否愿意卖出相对合理的价格。”

秦虹认为，中央政府今年将继续坚持抑制投资投机性需求的政策，从而让真实的需求可以得到实现。“下一步对于首套置业的家庭住房愿望实现，在政策上还是有空间的。”此外，作为调控的重要配套手段，政府应继续做好保障性住房建设，增加中小套型商品房和共有产权的住房供应。