房地产行业营改增最晚明年或将推行。2012年1月1日起试点的营改增被认为是目前规模最大的结构性减税措施。目前仅剩房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业等尚未实施营改增。

税率17%高不高

日前,房产新闻报道称,财政部对房地产营改增的税率拟采用17%,而此前有消息称为11%。这一税率是否合理,对房地产行业来说,税负是增加还是减少?可以做一下对比。一位供职于四大会计师事务所的财税专家告诉我们。

营改增试点中,有形动产租赁适用17%税率,交通运输业是11%,其他部分现代服务业为6%。

不同行业的税率确定的依据是什么?该专家称,一方面要考虑行业本身的毛利情况,还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西;另一方面,还有国家宏观调控政策,是不是鼓励一个行业的发展。

营改增试点中交通运输业税率是11%,房地产行业的进项比交通运输业要多,毛利也高,而且在营改增之前大多数的生产型企业都是17%税率,我们预计最后结果可能是17%。该专家告诉我们,也不排除政府可能对房地产有特殊照顾,最后达成一个较低的税率。

现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。此前,普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示,在6%的增值税税率下,税负降低;11%持 平;17%则税负增加,所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。财政部财科所所长刘尚希此前指出,11%的增值税税率表面看比较高,但这 是可以抵扣进项税的,而5%的营业税则是对全值缴税。在不清楚具体的抵扣范围之前,没办法判断税负上升还是下降。

具体到一个企业的税负到底是增加还是减少,前述专家告诉我们,这还要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。

比如说,一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业,前者的毛利大,销售的量小;后者的毛利低,但是量大,两者最终的销售额相同。如果按照营 业税,那么两者缴纳数额相同;但如果按照增值税,进项可以抵扣,就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。这点来看,增值税更公平。上述专家说。

上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建也告诉我们,在他看来,营改增主要目的是为了消除重复征税,结构性减税不是简单的个别企业降低税负,而是针对一个 行业,最终是总体税负减少,具体到一个企业是有增有减。但前述专家也表示,相比营业税,增值税对企业来说可筹划的空间更大。企业可以通过运营模式的优化, 让可抵扣的项目最大化。比如说,涉及一个公司内部的业务部门,可以单设一个公司,为本公司提供服务。

建筑、金融一起改

增值税是一个全链条道道抵扣的问题,不能只局限于某一个行业改革。对于房地产行业来说,建筑业和金融业营改增与其息息相关,这也成为房地产营改增的一个难点。

从房地产企业的财务报表看,主要的成本构成有三块:一是土地成本,二是建筑成本,三是银行贷款的利息支出。

增值税的原理是,我卖东西要交增值税,但同时我买东西取得的进项税发票可以去抵扣,如果建筑和金融不改的话,对于房地产行业来说就没有进项税可以抵扣,单环节税负就重了。中瑞税务师事务所合伙人赵岩告诉我们。

前述专家认为,房地产和建筑业营改增必须同步推进

财政部部长楼继伟表示,今明两年是税制改革的关键时期,下一步营改增范围将逐步扩大到建筑业、房地产业、金融业等各个领域,相应废止营业税制度,适时完成增 值税立法。亦有财政部专家表示,电信业营改增之后,可能不会再一个一个行业地进行,而是有可能几个行业一起推进,财税部门已经开始着手对房地产业、金融业 等行业进行营改增调研。

至于建筑和金融行业的税率如何确定,专家认为,要把行业放到全链条上综合考虑,但也要结合行业自身的特性。前述专家称,建筑行业的毛利低于房地产行业,税率 或许会低于房地产,而金融行业本身可抵扣的项目不多,建筑业11%比较合理,金融6%较为合适。赵岩也赞同建筑业税率为11%。

赵岩对我们说,政府卖地是不交税的,对于房地产企业来说,则意味着这块抵扣没有,如果税制设计中要考虑税负问题,可以在这个环节进行一定的进项抵扣。

其他税种受影响

营改增同样会导致企业所得税税负的改变,这也是房地产业营改增过程中的一个难点。

赵岩告诉今日房产新闻,企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本,但是营改增之后,企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。

他 以目前已经试点的服务业营改增为例,假如收入为100元,扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入;而营改增之后,税率为6%,按照增值税的计算方 法,主营业务收入为94.3元[100(1+6%)],有所减少。另一方面,对成本也有影响,比如企业支出100元,在营业税的前提下,100元即为成 本,但营改增后的成本则需要扣除增值税。

相当于改变了企业收入和成本两边,所以要根据企业最终的收入成本结构,才能看对企业的净影响是怎样的。赵岩说。