他认为中国房地产市场总体上已经解决了空间供应短缺问题，因此发展速度进入换档期，结构化市场机会、高质量生产和生活空间需求、专业和创新能力等成为支撑未来市场发展的主要力量；他建议房企应该多开发差异化高质量居住、商用和产业房地产产品，关注企业兼并、收购、战略协作的市场机会；房产新闻小编带你看看，他期待我国住房制度不断完善，为每个居民获取住房提供可进入、可选择、可支付的渠道……一向保持低调、鲜见其辛辣观点的刘洪玉教授，是我国房地产政策及理论研究的资深学者。

嘉宾简介

刘洪玉

2013年10月29日中央政治局第十次集体学习（首次学习住房领域情况）讲解人之一。

清华大学建设管理系教授、博士生导师，清华大学土木水利学院副院长、房地产研究所所长。兼任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、中国房地产业协会常务理事、国际房地产学会（IRES）理事、亚洲房地产学会（AsRES)理事等。

主要研究领域：房地产经济学、房地产金融与投资、住房政策和土地管理。

A关于2014年楼市——

成交萎缩价格持续下降

中国房地产业2014年呈现的最大特点是什么？明年大势有何迹象？

刘洪玉：中国房地产市场2014年呈现的最大特点，是商品房交易量萎缩、价格环比持续下降，商品房开发投资增速放缓、新开工面积同比大幅减少，待销售商品房规模增加、企业资金压力加大。

目前，中国宏观经济运行已进入一个新的发展阶段，从过去10%左右的高速增长转为6%-8%的中高速增长。与此同时，我国宏观经济面临增速换挡期、结构调整期、前期刺激政策消化期“三期”叠加的局面，存在着房地产风险、地方债务风险、金融风险隐患。

据今日房产新闻从业内人士了解到，预计2015年，我国宏观经济将逐渐企稳，在房地产市场上，随着国务院鼓励住房消费政策、央行降低存贷款利率和定向增加流动性、政府限购限贷等干预政策逐渐推出，房地产市场价格将逐步趋于稳定，相应的商品房交易量呈现企稳回升的态势，房地产开发投资活动维持2014年的总体水平，企业资金压力有所缓解但难以根本改善。

国内专家称中国房地产调控将进入新常态，你理解的政策新常态指什么？房地产业新常态又是什么？

洪玉：中国房地产行业将进入新常态我理解的政策新常态，是适应房地产市场和房地产业新常态的长效机制。房地产业新常态，是指房地产企业的开发投资活动，要从过去的凭运气和胆量，转向凭专业能力、投融资能力、商业模式和产品服务创新等能力。

房地产市场的新常态，是指房地产市场在总体上解决了住房短缺问题，主要面临提升住房质量和区域住房短缺等结构性市场机会后，市场发展速度逐步放缓的状态。其中住房价格从长期持续快速上涨转变为相对稳定的有升有降，政府、房地产企业和居民等房地产市场参与者的行为，也都会随之发生一系列变化。

今后房地产发展的趋势将是:全国新建住房总量保持基本稳定，受土地资源约束和人口承载能力约束，一、二线城市新建数量呈现逐步减少，以提升质量、拆旧建新为主的趋势；投资保持合理的或者适度的增长，比如每年10%-15%的增速；房地产价格保持有升有降的动态平稳，特别是一、二线城市房价，持续大幅度上涨的机会大大减少。

在这种状态下，建议政府应该完善住房制度、土地供应制度等制度、房地产市场调控和保障房政策。建议企业应该沿产业链条向资产管理方向延展；产品结构从大众化住宅和商业中心，向精细化住宅和商业中心、配套服务设施拓展，同时关注市场结构调整过程中的兼并收购机会。