各地建于上世纪90年代前的老旧小区普遍设施老化，据今日房产新闻了解其中不少老旧小区全无物业管理服务，沦为弃管重灾区。

老旧小区频陷弃管危机

小区早已没人看管，瓶子、箱子、木块等垃圾随处可见，单元门锁大多损坏，楼梯、扶手积了厚厚一层灰……黑龙江哈尔滨恒润嘉园小区全然看不出当年“全国示范小区”的模样。

“原来的物业不干了，楼道没人打扫，最大隐患还是锁不上的安全门。”小区居民张玲无奈地说。

让居民们最头疼的是吃水难。小区居民魏玲说，供水时有时停。“有天突然停水，一停就是5天，厕所里熏得睁不开眼睛，外面下大雨，居民都拿盆接雨水冲厕所。”“这是小区的上水管，就因为它坏了，才没水吃。虽然大家自筹资金进行了简单维修，但小区里的管道大多老化，修了这处漏那处。”

恒润嘉园是哈尔滨300多家遭弃管的老旧小区之一，也是全国众多老旧小区的缩影。据广东广州市房产部门负责人介绍，该市的物业投诉中有70%来自300多个无人管理的老旧小区，这些小区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，往往遭物业公司弃管。

目前，在大量老旧小区中，除个别小区通过成立业委会、自管小组等方式自救外，大部分无物业管理公司的小区依靠社区“代管”。但社区没有执法权，物业费往往收不上来，且忙于自身事务，对小区物业管理力不从心，代管效果不佳。

弃管背后的历史原因、制度原因

历史上，部分老旧小区最初是计划经济体制下的大型厂矿企业居民区。这些小区从建设伊始就没有社区管理和“物业收费”的观念意识，随着企业改制、居民流动性日益增大，原来由厂矿企业管理的小区，转变为由社区街道办代管，最终逐渐无人管理。

我国现行的物业管理方式立足点错误则是老旧小区遭遇弃管的制度原因之一。

法律专家认为，物业管理的核心是业主自治，物权法系统规定了业主大会和业主委员会的基本规则和程序，奠定了业主自治的基石。房地产新闻获悉但《物业管理条例》中诸多内容与作为上位法的物权法相抵触，造成一系列问题。

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