文 | 谢九

国家统计局发布最新的房价涨幅，6月份深圳的二手房房价大涨近15%。让人记忆犹新的是，2016年全国房价迎来史上最疯狂的上涨，最开始就是从深圳率先启动，然后北京和上海跟进，最后扩散到全国。这一次，类似的场景还会重演吗？

事实上，深圳二手房在去年就已经逆势上涨了8%，房价已经是全国最贵，在这样的高基数之上，深圳房价在今年还能继续大涨，的确超出了很多人的想象。那么，深圳楼市到底有什么魔力，能够持续上涨呢？深圳房价大幅上涨，最终会不会带动全国楼市跟涨呢？

深圳楼市之所以能够持续上涨，首先还是有比较独特的供需基础。从需求来看，由于深圳对外来人口具有较强的吸引力，这几年一直保持着每年四五十万人的人口净流入，同为一线城市，北京已经连续3年保持人口净流出，而上海这几年则是有进有出。人口持续净流入，为深圳楼市带来了大量的需求。

而从供给来看，深圳的住宅土地供应一直比较紧张，加剧了楼市的供需矛盾。和全国其他城市不同的是，深圳有非常强的高科技产业支撑，对于土地财政的依赖程度很低，不到20%，所以，在深圳的土地规划中，很多土地都向产业用地倾斜，而不是优先保障开发商用地。这一方面体现了一个高科技城市的底气，但由此也造成了一个客观现实就是，深圳的住宅用地相对不足。

与此同时，深圳为了吸引高科技人才，最近几年开始大规模建设保障房，尤其是2018年，深圳市推出重大房改方案，提出“在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%”，将一多半的用地向保障房倾斜，这在国内还是首创，深圳的房改也被视为向新加坡模式转型。

当大量土地资源向产业用地和保障房倾斜之后，深圳的商品房住宅用地势必会有所不足，由此也就形成了供需紧张的局面，为房价持续上涨打下了基础。当然，这也并不是说深圳的高房价很合理，任正非都多次炮轰深圳房价太高。如果连华为的员工买房都有压力，深圳房价之高也是可以想象。和深圳相比，全国其他城市很少有深圳楼市这样相对坚实的供需基础，如果说深圳楼市的上涨都备受争议，全国其他城市也就很难复制深圳房价的走势了。

《相爱十年》剧照

不过，这也并不意味着当前其他城市的房价就没有上涨的可能。从长期来看，随着房地产逐渐退出中国经济的中心舞台，楼市已经失去了长期上涨的基础，但从短期来看，也并不排除仍有反弹的可能。就像股市短期牛市并不需要经济基本面支撑一样，楼市短期发烧，有时候也和长期趋势无关。

当前的货币环境对楼市短期上涨非常有利，一旦地方政府的楼市调控出现放松，甚至变相刺激，楼市随时都有可能快速上涨。和去年相比，今年的楼市其实已经有所回暖。去年上半年，全国70多个大中城市中，房价下降的城市数量明显增多，统计局用“稳中有降”总结了当时的楼市，而今年上半年，统计局的描述是“价格微涨”。从4个一线城市来看，除了深圳大涨之外，北京、上海和广州的房价涨幅也都有所扩大。

由于当前中国面临前所未有的增长压力，货币环境处于相当宽松的时期，货币供应量充足，贷款利率便宜，从房贷利率来看，在市场整体利率下行的背景下，首套房利率已经连续7个月下行，这和去年房贷利率持续上涨形成了鲜明对比。楼市对于利率变动一向最为敏感，房贷利率下降，往往是刺激房价上涨最有力的武器。

对老百姓而言，货币宽松最直接的影响就是通胀压力，而为了避免通胀带来的资产缩水，民众最直接的选择就是股市和楼市。当前的经济背景，和2015年非常相像。2015年经济也是面临下行压力，货币环境相当宽松。那一轮宽松周期里，央行连续实施了6次降息，以及4次降准。而这一轮宽松周期里，央行已经通过LPR实施了3次降息，以及4次降准。

2015年那一轮货币宽松带来的结果，就是很快催生了资产泡沫，首先是股市，2015年A股市场迎来久违而短暂的牛市，股市泡沫破灭之后，大量资金开始进入楼市，2016年，中国楼市迎来最疯狂的一轮上涨。

如果和2015年相比，不难发现今天中国经济的情况和当时非常相似。首先是宏观经济面临很大的下行压力，货币政策转向宽松，今年下半年以来，A股市场突然开始大幅上涨，那么，股市上涨之后，会不会像当年一样，楼市会从股市手中接过上涨的接力棒呢？

唯一不同的是，当年政府对于楼市采取了各种鼓励和刺激的手段，而当前政府对于楼市的态度是“房住不炒”。这也就意味着，当前货币环境下，楼市已经具备了上涨的可能性，最终是否会大幅上涨，很大程度上取决于政府的态度，如果政府点上一把火，楼市就有可能再度大幅上涨。

面对房价持续领涨全国的局面，深圳最近开始升级楼市调控，大幅提升了限购门槛，要求在深圳落户满3年，且能提供36个月及以上的个人所得税或社会保险证明，对于离婚买房等行为也予以限制。深圳之所以能够及时升级调控，一方面是因为房价领涨带来了巨大的舆论压力，同时，也是因为深圳实体经济发达，对于土地财政的依赖程度较小。相比之下，其他地方城市对楼市调控未必有足够的底气，尤其在当前经济下行压力下，很多地方政府都有刺激楼市的冲动。

不过，2016年那一次刺激房地产，对于实体经济并没有起到拉动作用，房价虽然大涨，但是经济依然下行，2016年到2019年，中国GDP增速从6.9%一路放缓至6.1%，今年上半年更是因为疫情陷入负增长。上次已经被证明没有效果，这一次如果再度刺激房地产，也同样无法拯救实体经济，唯一的效应就是会继续吹大房价泡沫。

和股市泡沫相比，楼市的泡沫更加可怕。从老百姓的角度来看，很多人在股市投入的资金远远不及楼市，而且，楼市的大部分资金都是从银行贷款，和股市相比杠杆极高。股市泡沫破灭，大部分投资者只不过是被套牢，楼市泡沫如果破灭，就可能遭受倾家荡产的灭顶之灾。

（本文图片来自摄图网）

（来源： 三联生活周刊）
本文言论系作者本人观点，引用文章与图片版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们进行删除。