前段时间，看到梁建章说：中国的住宅用土地比例很低。

他说：“我们到飞机场一看就知道了，如果你降落在一个大城市，像北京、上海，相对于降落在东京或汉城，可以看到东京基本上是铺满了大部分是住宅，而到北京一看，很多都是空着的农田，其实地也没人种，很多的高楼，其实完全可以每个人住上别墅，都用不了太多土地。”

这一席话说的是土地结构的问题，笔者想到的是，宅地供应少，开发商需要做高容积率，把房子盖高、盖密、盖成“鸽子笼”才有钱赚，这或许是高层住宅越建越多的关键因素。

事实上，最近两年，关于高层住宅的质疑越来越多。

东北财经大学经济研究中心主任周天勇就是其中的典型，他认为，几十层高楼住宅未来将会变成“白菜价”。

核心理由是：土地是稀缺和不可再生的。

正因为土地是持续升值的，这就意味着几十层高的住宅所附着正因为土地是持续升值的，这就意味着几十层高的住宅所附着的土地，单位价值会贬值，其土地的相对面积越高，价值就越小。

因为盖房子的水泥钢筋玻璃并不值钱，加上人口老龄化，子女继承越来越多前一两代人的住宅，房地产税开征，供给大于需求，高层住宅楼的价格会跳水。

他举例称，世界上绝大多数国家和地区，几十层和上百层高的楼一般都是企业总部、金融和商业大楼，几十层的住宅楼很罕见，绝大部分国家和地区的住宅是中低层、联排、双拼和一户建庭院。

此外，随着未来农村土地体制的改革，土地要素市场化配置，建立城乡平等竞争统一的土地市场，几十层高住宅将会无人问津。

周天勇说的理由很充分，但笔者觉得过于超前了一些，毕竟在住宅用地没有大幅增加的前提下，短时间内高楼住房依然还是主流的居住形式，

不过，综合土地、供给、需求、房产税等要素来看，从长远角度考虑，狭小、高容积率、小户型、高梯户比的高层住宅，似乎难逃“鸽子笼”的命运。

尤其是今年相关部门发出的“限高令”，县城住宅要以多层为主，深圳已经开始停止公寓用地供应，增加住宅用地供应，加上老旧小区改造持续推进，当市区的老房子装上电梯，更换了水电暖气，大幅提升居住品质后，远郊的高层住房很难有竞争力。

那么，对高层住宅来说，既然前景黯淡，未来是“拆掉”还是“改造”呢？

如果拆掉重建，现在很多高层住宅都盖到了33层，即便按最保守的两梯四户，一栋楼也有100多户居民，一些容积率较高的小区，动辄就是千亩甚至万亩大盘的，整个小区可能有上万户居民。

在狭小的土地上，分布这么多户家庭，每一户家庭的诉求都不一样，按市价固定比例补偿，大多业主都不会同意，假如开发商一手给高额安家费，另一边还要补出更高面积的商品房，一小块地原地拆除重建，几乎不可能有任何利润，大概率会赔本。

在拆不起的前提下，参考今年大规模推进的老旧小区改造，未来老化的高层住宅，肯定也要走这条路，整修院内道路，维修电梯，扮靓外立面，增加绿化，只能靠“修修补补”来延缓贬值的速度。

不过，凡事总有例外，即便高层住宅整体是在走“下坡路”，未来10年，依然有3类房子更值钱。

比如，新一线城市核心地段的房子。

正所谓“人往高处走”，最近几年，人口往一二线沿海城市集中的趋势愈加明显，其中以杭州、南京、宁波、东莞等新一线城市为最。

第一财经曾发布过一组数据，从19座大中城市的数据来看，在楼龄、装修情况、学区等要素相似时，每靠近市中心1公里，上海人愿意为此付出的溢价最高，达到了每平方米1645元。

其次是北京，为1305元。新一线城市中，杭州人和南京人愿意为离市中心更近1公里多付出的溢价也超过了1000元/平方米。

京沪一般人当然是买不起的，不过，从这个角度来看，新一线城市核心地带的房产，其本身的溢价程度远高于其他房子，即便是居住环境差的高层住宅，大把人也依然愿意为之买单。

比如，大开发商物业，户型、通风、采光合理的房子。

因为今年的特殊情况，很多人在家里办公、上网课的时候才发现，一居室和两居室的压抑感扑面太过强烈，过于狭窄的客厅，根本无法容纳一家人的活动空间，只有一个卫生间，让行动显得分外局促。

户型要大，通风和采光要合理，物业要负责，这些“软实力”的因素，在买卖房产时占据很高的权重。

比如，房龄5年以内的高层。

房龄，是决定一个房子能否卖出高价的核心要素。

毕竟，我们的房屋养护太落后了，超过10年的小区，绿化带裸土化，长遍杂草都没人管，草坪上随意停车，管网快速老化，平时疏于管理，取暖时才发现各种问题，交房时门禁、可视对讲、智能识别系统显得高大上，没等几年就成了摆设。

拿着房本卖房子的时候，卖家肯定要先看房龄有多长时间，再看小区环境是否达标，即便高层房子以后不受欢迎了，房龄新的小区依然会比其他房产更受欢迎。

来源：蓝白观楼市
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