前段时间跟大家聊了很多关于上海楼市一些微妙的变化，引起了大家很强烈的讨论。‍

说实话，越是到这个时刻，大家内心就越是波澜，我们平米每天都会接待很多买房的人，我能感受到他们内心焦躁的情绪。

反正不管怎么样，楼市既然已经到了这一步，我想再跟大家聊一聊我最直观的感受。‍

1

不知道各位感受到没有，最近有股声浪在向我们袭来。

就是激烈的土地出让已经引起了剧烈的市场反应，虽然还不是地王频出，但是大家的抢夺意识真的是非常明显也很直接。

比如上海7月份的土拍平均溢价率是超过31%的，这个数据是远远高于2017年上半年楼市最火爆的时候，大家一定要清晰的知道一点，那个时候的平均土拍溢价率仅仅是超过20%。

如果再叠加到实际的二手房成交市场看，自从今年年初起，二手房价格每月都在往上涨，到2020年7月，实际的二手房成交单价是5.18万元。

近55个月的成交数据看，已经排在第7了，而且是近半年来成交价格高的，当然，下阶段很可能再创新高。

如果从八月份的涨幅占比看，上涨楼盘的占比接近了40%，下跌楼盘进一步收缩，上海楼市已经正式进入了由点到面涨价的阶段。

其实这样的情况已经持续一段时间了，只是越来越明显而已。

2

为什么会有这样的情况出现，原因有很多，但是归根结底有三个方面的因素在支撑。

第一就是钱又开始变得更加便宜了。

毫无疑问，在经历了疫情之后，我们需要通过各种流动性的改善及M2等各种数据的回升来刺激经济。

所以我们其实能很清晰的感受到，今年上半年，M2同比增长11.1%，创下近几年新高。

孙宏斌曾经说过，自己拿地就看两个指标：土地贵不贵和钱贵不贵。

说实话，钱一旦便宜了房企的胆子也就更大了，这个道理其实很简单，市场上的钱很多，你不借别人会借，你不敢花就给了被人超越你的机会。

所以在业内经常会有一句话，撑死胆大的，饿死胆小的，很多民营房企比如中梁、碧桂园、融创其实就是这么起来的。

所以为什么这次高层要强制房企试点融资“三道杠线”，要求房企始终审视自己是否踩到这三条红线：资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

一旦勒住了开发商融资拍地的能力，整体的土拍价格应该会有所回落，毕竟开发商需要考虑的因素就额外变多起来。

第二就是，楼市出现了“换档行情”。

如今很多买房的用户基本就是换房，购买力能否准确快速的释放完全就取决于手上的房子能不能及时卖掉。

所谓的换档，就是把原来的老破小卖了买稍微好一点品质的小区，或是把原来的没学区的换成有学区的。

所以我们看到300万以下的总价段的房源因为前期卖的太多了，导致整体的去化周期仅仅只有3.7个月，是所有总价段中去化周期最短的。

第三个不可忽视的原因就是，特殊的政策空窗期的出现。

今年因为疫情的原因，其实很多城市对于楼市的后市并没有表现出特别的强压，反而是大量的城市都在悄悄的增加自己的土地供应量，因为大家其实心里都很懵，未来情况怎么样确实还不清楚，那还不如在现在能多卖的时候就多卖一点。

这样的场面这样的情况我也确实说不准能不能拿地，但是我想大家对于2016年土拍之后的场景应该都很熟，直接造成的后果就是上海很多地王至今依然脱不了手，具体是谁我就不点名了，因为也确实比较多。

3

迈过八月后的楼市，用户的整体信心开始回暖了，那我们后面应该怎么办，我有几个建议和判断给到大家。

1、未来的楼市，大概率只有专业的人士才能赚钱。

大家知道，现在很多城市管控的非常严格，同时政策层面也是各种束缚，但依然存在局部的机会。

目前的市场是很矛盾的，给大家发财致富的门其实越来越窄了，这样的机会越来越少，只有专业的人才能赚更多的钱，对于普通人而言，在楼市闭眼买房的的时代已经过去。

因为赌对一个城市，你需要结合人口流入，产业政策，房价中位数比较等多种因素，只有专业人士才能考虑多维的角度，抓住那隐隐约约出现的间隙机会，一年可能也就2-3个机会。

2、在超级城市里，房子会成为唯一你有钱却不能买的特殊商品。

房票的发放模式，会越来越倾向于研发推动者，给到他们最好的落户政策，而不是你有钱就能获得房票。

中国的超级城市比如上海和北京，楼市管控只会越来越严格，房子很可能会成为唯一你有钱却不能买的特殊商品，这些城市中的房子后期的供给将变得更加的精准，主要是给到对这个城市有贡献的人。

3、警惕最近出台限售的城市。

限售的本质其实就是锁住现金流不让你流动，目的也是让风险整体的不暴露出来，这其实是调控中很严厉的一招，也代表了当地政府想要全面限制房产的态度。

所以如果看到你关注的城市开始限售了，大家一定要注意。

4、长期严控的城市反而是最健康的城市。

为什么说上海值得买入，而且过年到现在虽然还是一直受到高压且政策已经3年没变过了，但内部却暗流涌动且越发明显，因为很多购买力积聚了这么久，不是说你靠压就能消灭的，购买力不会消失，只是延迟爆发而已。

在这么严苛的调控下，依然能抗住，也确实说明了本质上是很健康的。

5、对于普通人而言，未来就是让你有房住，但不会让你通过房产变得很富有。

为什么一二线城市要搞那么多的租赁并举的措施，其实就是为了让人有房住，让你拥有使用权而不是所有权。并且大量的迹象其实都在表明，从摇号到贷款等多渠道的政策，就是让没买房的刚需尽快买房，让已经买房的人安心去做其他事。

房产整体的流通性正在减弱，目前也确实不是最好的变现载体，除了专业人士外，很多人想要通过房产致富的难度正在变大。

6、多一点正确的买房意识，才能从概率上确保自己不会输。

比如尽量买投资客比较少，真实用户比较多的区域，这能保证后期容易出手。同时，如果实力允许，尽量买稍微贵一些的房子，未来改善性房产将慢慢成为主流。

还有一点很重要，就是尽量买一点带学区的房子，哪怕小一点。从我们平米监测的数据看，今年上半年，上海楼市虽然出现了涨幅，但这是呈散状的，浦东区域的学区房出现了明显的涨幅。

7、如果是投资性房产，最好的持有时间是5年。

一方面是调控，很多城市都慢慢限售了，不得不到了年限才能卖，同时购买端和买入端的税费如果是持有时间较短，整体的成本也会高很多，五年一学位的政策也会降低房子的流通性。

还有很重要的另一方面，如果周边的配套过了5年还没有起来，那么很可能就是真的起不来了。

4

从今年年初到现在，楼市每天都在瞬息万变，我们也知道你很忙，很多时候来不及思考，但是没关系，多看看我们公众号就好了。

让我们一起用最从容的姿态面对楼市。

以上为正文，来自大帅。

来源：魔都财观

声明：本文来源于网络，已注明来源，如有侵权，请联系发布者删除,图片来源于正版商用图片