作者：二鸣    来源：功夫财经

国庆假期这8天，你可以把更多的时间留给自己，不过如果你对房产投资感兴趣，在休息和放松之余，也有更多的时间来思考自己未来的计划。

过去10年，投资房地产也许不是最赚钱的买卖，但一定是最躺赚的行业。大家可能都听过不少人靠买房暴富，心动不已。

但是龙湖董事长吴亚军说过一句话：别把行情当能力。从现在的形势看，房地产市场的投资逻辑已经生变。

01

楼市再无普涨

2020年的房地产市场，疫情是不能忽略的一个话题。从年初的零交易，到楼市开始复苏、回暖，直到现在一些城市楼市发展过热。短短几个月的时间，房地产市场经历了好几个季节。

3月深圳打响了楼市复苏的头炮，随后深圳楼市的火热传到了隔壁东莞，然后又传到了广州、惠州等城市。大湾区成为今年这轮房价上涨的领头羊。

很快湾区楼市的火热也传递到了长三角，上海一些顶级豪宅开盘必抢，而杭州一些限价楼盘也频繁出现“万人摇”现象，在上海和杭州的带动下，长三角的其他城市，比如南京、宁波、无锡、常州等也纷纷加入房价上涨的大军。

此外成都、银川等这些城市，房价也迎来了较大幅度的上涨。

另一方面，整个北方地区，除了北京出现了一些行情，我们见到更多的是房价下跌的消息，比如石家庄房价重回三年前，天津房价已经三年阴跌，郑州房价今年也在一直下跌。

这些楼市的热门话题与上面提到那些房价暴涨的城市，形成了鲜明的对比。

3~5年一轮的房地产周期已经基本失效，楼市普涨不再。取而代之的是，楼市单点分化现象越来越明显。

其实前两年这种现象已经非常明显了。

比如2018年苏州房价持续上涨，2019年调整豪宅线后，深圳房价又重回上涨曲线。当然这期间也穿插着其他一些疯涨的妖股城市，比如南通、杭州、唐山、洛阳、东莞等城市。

另外一方面，越来越多的城市房价处于阴跌之中，比如北京、天津、郑州、济南、武汉、重庆等等。

我们应该还对2016~2017年那一轮房地产全国普涨印象深刻，为什么这几年楼市没有出现普涨呢？

从最近几年楼市的发展来看，房地产市场的土壤已经发生了根本性的转变。

02

政策环境变了

从1998年房改至今，房地产市场商业化已经经历了22年。22年以来，楼市大致迎来了三次大涨，分别是2004~2007年、2009~2010年、2016~2018年上半年。

回望过去，每一轮房价普涨都伴随着中国经济陷入困境，然后通过刺激房地产扩大内需。

1998年亚洲金融危机爆发，也是这一年中国取消福利分房制度，开始房改。

2003年非典，伴随着大规模的刺激，房地产成为中国经济发展的支柱。

2008年遭遇全球金融危机，央行大水漫灌，拿出4万亿大规模刺激住房消费。

2014年去库存，放松限购限贷，货币宽松。

2020年，新冠疫情爆发，对中国经济造成了极大影响，而且直到现在国外疫情依然在持续发展，今年疫情对经济的打击，已经远远超过了当年的非典，不过刺激房地产的动作并没有出现，取而代之的是年初各种“救市”、“维稳”的措施。

比如上半年很多城市在土地出让环节为企业减压，主要采取取消限制性规定、增加优质土地供应，延期或分期缴纳土地款，延长竣工期限等手段。

另外房地产交易环节，也从供需两端，助力房地产市场企稳复苏。比如放宽预售标准、适度放松限价，利用人才新政变相放松限购，公积金政策调整等等。

纵观上半年这些调控放松的政策来看，市场并没有出现直接放松限购限贷，这样直接利好房地产市场的政策。

另一方面，当一些城市房价出现暴涨，这些城市也会出台收紧房地产调控的政策，一次不行两次，两次不行三次，也许力度不是很大，但每一次政策也总会给炒房投机的漏洞打上补丁。

而对于那些觉悟不高的城市，今年也出现了一个新现象，就是直接由上层相关部门直接点名，召开座谈会，比较强制性的出台政策，管控房地产市场。

2019年在政策层面发明了最重要的一个词叫“因城施策”。只要某个城市房价出现过热的苗头，就必须要按照自身的情况来制定相应的政策调整 。

过去我们说房价的上涨是按照城市能级轮动的，比如上海房价上涨就会传导到杭州，然后杭州涨起来，上海周边的嘉兴又长起来了。

但是因城施策的出现，就相当于打破了这种价格传导的机制。而这也是现在房价不能普涨的最重要的因素。

03

货币政策由精准滴灌取代大水漫灌

每一轮房价普涨，背后也都是由货币政策来推动的，也就是我们经常听到的大水漫灌。

最经典的可能就是2008年的4万亿了。2008年美国爆发次贷危机，引发全球金融海啸，中国经济深受其害，经济增长从两位数直接来到了个位数。

为了稳定增长，央行先后4次降准降息，并且利用信贷支持、增加保障房供应、税收调整等政策刺激房地产消费，一套组合拳下来，2009年开始房价出现大涨。

今年疫情期间，货币政策确实宽松了许多，但并没有出现预期的那种大水漫灌。

简单回顾一下今年央行的放水情况：

中国人民银行于2020年1月1日开始降准，释放8,000亿流动性

3月16日进行差别性降准，释放资金5,500亿，两次总和大约释放了1.4万亿资金

4月份，央行再次通过逆回购到期，MLF到期不再续做，回收了大概3813亿的流动性

5月份央行向市场投放约5700亿流动性

6月份又回收了5600亿流动性

7月份好不容易盼到MLF大量到期，没曾想央行不续作，抽掉了6177亿的流动性

8月份，央行通过短期的7天、14天逆回购，向市场投放了大概6300亿流动性

综合以上数据我们可以发现，虽然今年释放了一些流动性，但是市场上的回购操作也比较频繁，今年的货币政策绝对不能说是大水漫灌，而是达到了一种相对平衡的状态。

而且从近期召开的一系列高层会议上来看，“引导资金流入实体经济，防止资金违规流入房地产市场”成为货币政策的主要着力点。

7月24日召开的房地产工作座谈会提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

8月20日，住房城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

9月2日召开的国务院常务会议提出，下一步要坚持稳健的货币政策灵活适度，保持政策力度和可持续性，不搞大水漫灌，引导资金更多流向实体经济。

另外前段时间，中信银行原行长孙德顺因为经济问题落马。其中中纪委发布的通报有一条是这样说的：“经查，孙德顺丧失理想信念，毫无政治意识和大局意识，严重违背党中央关于金融服务实体经济的决策部署，限制、压降制造业贷款。”

“不支持实体经济”也首次成为一种“罪名”被提及，可见高层现在对于货币政策的管理力度有多严。

精准滴灌式的放水成为今年货币政策最大的特色，这就决定了房价不存在普涨的基础。

04

供需反转，未来房地产投资该怎么做

商品房改制初期，我国住宅供应严重不足，叠加城市化浪潮，大量人口进入城市，这就造成了房地产严重的供需不足，这样极端的供需环境就极易造成房价短期内的暴涨。

经过20年的发展，如今房地产的供需情况已经发生了反转。

有数据显示，我国城镇居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比是10.5%。

这些数据也就说明，目前我国的房子供应已经开始过剩了。而中国的人口增长幅度却在逐年减少。2019年的人口增量最多的城市主要就集中在长三角和珠三角地区。

春江水暖鸭先知，回过头来看，房企才是最先察觉到中国房地产这种根本性的转变。

2018年，万科年会上打出三个大字“活下去”引发了许多人的嘲讽。2019年我们发现。几乎所有开发商都改口了，大家不再以建房子为口号，而是要做美好生活的缔造者。

当你意识到改变时，改变早已发生。历史的车轮滚滚向前，以往的投资理念，已经不适应现在的房地产市场，所以未来投资房产我们一定要跟随市场环境的变化，找到合适的投资逻辑。

未来十年，比房价更重要的是流动性和安全性。一个有潜力的房地产市场一定是有一个好的城市基本面，有强大的需求支撑。好的基本面就是城市能级，是人口，是资金，也是产业。

从去年开始发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。那些没有人口流入的中小城市，一定要谨慎再谨慎。

未来房地产的角色依然重要，货币刺激之下，也可能会出现新一轮的大涨，但是整体而言，不是每个城市都有上涨的空间，也不是每个城市单靠房地产就能赚得盆满钵满。

未来投资房地产的风险可能会越来越大，所以不要把全部资金全部豪赌在房地产上。

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