在欧美的很多国家大城市里，都是清一色“宅基地房”，为啥见不到30多层的高楼住宅？按理来说，他们的城市化水平高，楼房建造的应该比我们还高才对呀？

很多人说，这是发达国家的城市化发展到一定阶段的“逆城市化”现象。实际上并不是，之所以西方国家没有那么多的高楼大厦，最主要的原因是地广人稀，在广袤的土地上，居住了少量的人口，何必要花大力气、高成本建造出30-40层的高楼住宅呢？

在我国，只要人口聚集的地方，基本上都是高楼住宅，在大城市里，你想要找到“宅基地”一样的房子或者小洋房，几乎不可能，因为人口多、土地面积少，为了最大可能地实现每个人的居住需求，只能向天索要发展空间。

经过几十年的发展，“大城市”与“高楼住宅”几乎划上了等号，现在多数人买房，大都喜欢高楼住宅，然而，也有不少专家表示担心，这样的高层住宅现在很光鲜，30-40年后，很可能因为年久失修，高楼住宅“沦为贫民窟”，给出了2大理由：

1、设备分化老旧之后，维修难。

任何东西都经不起时间的摧残，人会越来越老、动植物也会因为时间的推移而逐渐老化，房子也是如此，根据经验，房子产权虽然是70年，但20年就已经算作老房子了，30年-40年房子就非常陈旧了。届时或许面临着墙体由于风化水泥脱落、电线老旧不能使用、水管坏掉到处漏水、电梯修修补补到不能使用的地步。

这种情况下怎么办？估计只有维修一条，但维修的钱从何来？有人说大修基金上亿元，有人说小区住户分摊金额。不管是哪一种，估计都不可行，在物业的几十年使用下，大修基金估计所剩无几，让住户掏腰包估计很多人不愿意。这种情况下，有钱的人举家搬迁至新的高档小区，只留下无力置换二套房的住户在这里。

2、无法拆迁，只能保留。

拆迁哪能那么简单呢？如果拆迁随便说说就可以动工了，那喊了10多年的城中村老小区房子岂不早已拆光？面对当前的6层高的多层住宅尚且没有办法，更何况未来30多层的高楼住宅了，拆迁遇到的问题会更多，例如拆迁补偿金额可能协商不一致，这是拆迁的第一道难关，1000个住户就有1000个想法，直接横在拆迁大事面前；再例如拆迁利润问题，现在拆掉6层的房子，可以建造出30层的房子弥补拆迁补偿带来的利润损失，将来30层的拆了，是不是要建造60层的呢？

在这样的情况下，估计拆迁确实难以进行。房子既不能拆迁、维修难度也很大的情况下，居住条件自然会相对较差，什么人会居住在这里呢？专家预计，有钱人应该会逐渐搬走、重新购买光鲜亮丽的好房子，这里的房子难卖掉，所以只能出租给那些还买不起房子的人。

正如北京大学光华管理学院朱国钟曾经研究给出的结果说的那样，几十年后，我国也可能出现贫民窟，这些贫民窟不存在与低矮的住宅区，而在成片的高楼大厦区域内。

30年后高楼“全变贫民窟”？国家2新政实施，结局大不一样了。

1、旧改到来。

根据2019年的旧改工作要求，全部完成这项工程，需要总投入接近4万亿元，涉及到的居民超过1亿人，改造建筑面积累计达到40亿平米，总计关乎到4200万户家庭的老房子升级。这些老房子、老小区主要集中分布在一些发展较早的城市里，例如上海、北京、深圳、武汉、天津、成都等城市。

为啥说旧改将为今后的高楼大厦“贫民窟”改造提供依据呢？主要是旧改提供了良好的借鉴意义，根据规划，本次的旧改主要包括了小区公共设施设备的改造和个人区域的设备改造两部分。前者例如为小区加装电梯、为小区增设停车位、铺设公共娱乐场所、公共休闲中心等；后者包括为小区引入天然气、为小区重新铺设网线、电话线、水管、电线、墙体外表粉刷等，进一步提升居住舒适度。

2、集体用地可转换为建设用地。

在过去的土地使用制度下，城市用地和农村集体用地有着严格的区分，属于二元制度，农村的不可以用到城市建设，城市人也不可以到农村购买使用土地上建设的房屋。但是农村土地多、城市土地少的问题很凸显。

2020年新的《土地管理法》提出了新思路

“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”

简而言之，就是农村集体用地可以有序转换为城市建设用地使用了。一方面可以增加农村人的收入，另一方面为城市提供更多的土地资源。

国家2新政，3类房子迎来升值：

1. 城中村房子；
2. 多层住宅；
3. 宅基地房。

为什么说这三类房子会迎来二度升值呢？主要与以上的旧改和农地入市政策有关，这两项措施一方面为今后高层住宅的老化问题提供了解决方案，另一方面为城市增开了更多的土地资源，加大城市住房供应。

城中村房子在旧改措施下，会安装电梯、增加停车位，进而提高升值潜力；多层住宅原来受限于“电梯”，今后统统安装电梯也带来升值；宅基地房的价值在农地入市的影响下，会被人们更加珍惜。

来源：楼市指闻i

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