棚改不仅导致房地产销售快速上涨，房价也同步前进。

到2018年底，多数经历过棚改的城市房价都涨到了高位水平，有的城市房价涨幅甚至达到100%以上，例如人口外流严重的城市山东菏泽，房价从2016年的5000元/平涨到2018年底接近10000元/平，再例如安徽蚌埠在2017年房价涨幅领先全国，原来在5000元左右，2017年直接涨到了1.5万元/平的高备案价。

在过去10年，房价快速上涨的城市，有一个很明显的共同点，那就是这些城市都是过去几年棚改拆迁大批量进行的城市，特别是货币化安置程度很高，基本都在70%以上。

房价的高速上涨背后，是收入跟不上，多数城市房价出现了100%涨幅的情况下，人们的薪酬水平依然原地踏步，这让很多没有机会参与到棚改的人群感到失落，而且多数人都未能参与进来，面对棚改激发的房价快速上涨，问题也日渐出现了。

1、三四线城市新房遍地走，城镇住房持有饱和。

央行课题组在2020年发布了《2019年城镇家庭金融》报告，其中给出了几组亮眼的数据，调查显示，我国城镇家庭资产平均达到近300万元，在这些资产中70%以上是固定资产，大部分其实是房产，房产在居民资产中的占比超过70%以上，超过96%的城镇家庭已经购买房子，30%的家庭拥有二套房，户均房产持有量高达1.5套之多。

很显然的一个结论：我国的城市商品房已经过剩，远远供大于求了。根据经济学家任泽平给出的数据，我国城镇住房存量3.11亿套，户均持有1.1套。而根据国家统计局数据，我国城市常住人口才8.4亿人，也就是说现阶段房子已经过剩1亿套左右，这一点与西南财大的研究报告给出1.1亿套闲置房数据吻合。

2、住房空置率大量存在，空城一个接着一个到来。

前文说到，棚改拆迁直接分配房子、分配现金，不管是哪种形式，最终都从居民手中转换为了大量的房产存在，而我国住房已经过剩，多余的房子去哪里了？住房空置率不断提高就是结果，西南财大研究显示，2017年我国城镇商品房空置超过6500万套，目前超过1亿套，全国住房空置率平均22%，在广袤的三四线城市，空置率可能高达30%以上。

“拆迁”停止？国家新规一锤定音。

正是鉴于以上种种情况，所以从2017年底开始不断有经济学家和楼市专家建议调整棚改政策，特别是要逐步放缓对棚改区域的现金货币补偿政策。在次年（也就是2018年开始）国开总行收回棚改审批权限，紧随其后，住建部指出，对于房价上行压力大、楼市库存不足的城市要逐步取消棚改货币化策略，应该避免房价的过快上涨。

2019年-2020年，棚改政策再调整，根据规划要求，今年（也就是2020年）是棚改十三五执行的最后一年，今年将基本完成剩下的仅存的棚户区、危房改造工程，除了极个别的棚改硬骨头继续之外，其他的已经全部停止了。

2021年起，20年前的老房统统按“新方法”处置：旧改。

对于今后城市房子旧了责那么处理的问题，住建部给了答案，旧改作为接替棚改的城市老小区改造新政策，从2019年开始正式开启，2020年改造任务开始全面提速，根据《全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》规定，十四五末期，要完成20年房龄老房子的所有改造升级任务。20年预计新增改造小区3.9万个，一共700万户居民，比2019年在呢个价100%规模。

老房统统按“新规”处置，2类人有福。

第一类人：城中村顶楼购房者。在旧改小区的各项工程中，普遍认为安装电梯是能提升小区升值潜力的最有效手段，虽然现阶段很多小区由于种种问题，或者每层楼的住户意见不统一，导致安装电梯的进度缓慢，但是长远来看，安装电梯应该是不可避免的事情。

安装电梯对谁的升值影响最大？专家们普遍认为是多层住宅的6楼住户。因为电梯安装他们的房产优势会得到发挥，同时带动房产增值。预计安装电梯之后升值30%左右，也就是说如果一套300万元的顶楼老房子，安装电梯之后，可能升值90万元以上。

第二类人：投身旧改工程的人。前文说到，旧改工程范围很广泛，包括了小区改造的方方面面，总规模达到4万亿以上，如果你是小区旧改的参与者，特别是老旧小区改造的设备供应商、设备生产厂家，只要投入到小区旧改工作，或许能从小区改造升级中获得很大的收益。

来源：楼市指闻i

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