过去十几年，我们房地产行情不错，迎来鼎盛黄金发展周期，无论是商品房成交量，还是平均房价都是处于上涨阶段，虽然各大中小城市调控频繁出炉，但是也阻挡不了买房人的热情，因为在大家眼里房子是靠谱的投资品，似乎每个家庭经济条件允许的，都希望赶紧买一套房，或者两套房。

2020年1~11月，整个楼市的商品房销售金额高达148969亿元，上涨7.2%，可以说房地产行业取得的业绩是令人羡慕的，更加巩固了楼市作为“压舱石”的强大影响力。只要有人愿意买房楼市就有希望，房子的价值取决于追逐它的人多少，现在城镇化进入加速阶段，未来还有大量农民进城买房，另外，许多大城市都放开落户了，人口流动速度会更快，城市只要来人了，对于房子的需求总有一天会释放，大家热衷买房的观念还未曾改变，即使在房价回落的周期，还希望楼市能够维持好。

买房其实就是在选城市、选地段，选对了你的房子就有价值，选错了可能会亏损。选择的楼盘在哪个地段，就相当于享受周边的资源配套，一般来说学校、商圈周边的房子价值高，人口集中且配套成熟，房子需求自然大一些，房价有望上涨。其实楼市能不能继续维持和一个因素关系很大，那就是人口福利。

房子只有购房需求旺盛的时候，它的价值才能够涌现出来，一般人口净流入量较大的城市，楼市行情比较好，房价也能够上涨，因为好地段的房子比较好转手。而一些人口频繁流失多年的城市，大量年轻人去大城市就业定居，因此人口逐渐减少的城市，将来生育率或许也很难维持，所以房子建了遍地都是，市区的、郊区的都有，最终很可能是房子无人问津。

2020年，我们的人口生育率已经突破警戒线，人口结构逐渐进入拐点。我们来看一组数据：2019年我们的出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，创下2000年以来的最低值。出生人口比2018年减少58万人，人口出生率比2018年下降0.46个千分点。

人口逐渐减少，年轻人又不太愿意生孩子，觉得生一胎负担养育成本、生活成本够重了，如果将来考虑赡养4个老人（夫妻双方的），这样的压力其实是很重的，更何况要养育二胎。你觉得大家生育意愿不高的原因是什么？有人说是房价过高，薪资水平难以承担，有研究数据表明：如果房价每平米上涨1千元，生第一个孩子的概率下降1.8%~2.9%之间，生二胎的概率下降2.4%~8.8%。如果生育率跌到冰点，这样会有什么影响吗？能否带动房价下降呢？

我们从局部城市来看，一般来说那些房价很低的城市，一般人口确实是处于流失的状态的，比如鹤岗、双鸭山、七台河、石嘴山、阜新等等，大部分集中在东北城市，因此房价整体走低，一般来说人口流出型城市，或多或少都是伴随城市存在资源枯竭、产业单一的问题。这些城市楼市行情就比低迷了，很多房子都比较廉价，倒不是因为房子质量多差，而是房子所在城市决定了它们的价值。

未来，房子遍地都是生育率如果降跌，对于购房需求就会大量减少，那么房价会下降吗？人民大学社会与人口学院院长翟振武曾预测：二胎生育政策实施后，人口总体规模持续了3年峰值，预计到达2028年前后，人口将到达顶点，到时候预计总体人口规模会缩小，房价步入下跌通道，预计距离房价实质性下降大概还有8年时间，对此，你怎么看呢？

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