01 两场会议定调明年楼市，一线城市的房价会下调么？

近日两场关于明年楼市走向的重要会议已经召开，分别为中央经济工作会议、住建部工作会议，虽然会议中“房住不炒”依然是老生常谈的要点，但会议中也出现了不少亮点，其中最为关键的便是：加强租赁和保障用地，解决大城市住房突出问题。

幸福策评：住房租赁市场完善可稳定房价？在我国可行吗？

这是否意味着未来的调控思路有变，大城市的房价将下调了？值得注意的是，在两场会议之后，一众城市纷纷响应，如郑州优化了公租房申请程序，优先保障环卫、公交、医护等人员；上海一周内推出12宗租赁宅地，提供超1.5万套租赁住房；海南已开建近万套安居型商品住房，定价明显低于商品房。

从各地的反映来看，2021年大城市房价的调控发力点很大程度将在保障租赁住房供给上。然而通过租赁来解决大城市供求失衡的问题，现实吗？

要明确的是，无论是租房还是买房，都属于住房的范畴。像德国，由于租赁市场非常成熟，因此长期以来，德国整体的房价涨幅是相当低的，2017年房价涨幅较1970年仅仅3倍，而我国当前的房价相对于20年前就涨了5倍。那么，德国的做法对于我国楼市有哪些借鉴意义呢？

1.实行鼓励性的财政政策，为租赁市场提供充足的供应

比如为公共住房建设提供低息或者无息贷款；为新建、重建、翻新住房，免除10年的土地税费；提供专门用于出租的土地供应等等。

2.加强对承租者权益的保障

今年蛋壳等长租公寓的爆雷直接反映了我国的租房市场生态，租房者仍处于弱势地位。此外，虽然近年“租购同权”喊得火热，并且近日苏州也明确表示“租房可落户”，但是从现实来看，远还没有真正落到实处，这一点在落户积分的累计上就可以看出。

3.采取多种形式的租房补贴，保障民众的支付能力

在德国，86%的国民都能享受到租房补贴，但对于我国而言，由于人口基数过大，进行财政补贴的难度依然较大。

因此也可以看出租赁土地的提出，更多是对低收入人群的住房保障，难以冲击既有房价结构，未来大城市的房价还是可能上涨。

来源：大胡子说房

02 住房与人口分布错配加剧，这些城市的房子还能买吗？

日前，社科院发布了《中国住房发展报告（2020-2021）》，报告中指出，当前我国四大区域房价差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。而在二手房方面，中、西部接近，约为东部地区房价均值的一半，东北地区则在四大区域中处于最低。

幸福策评：缺乏人口托底，缺少保值升值潜力，这类收缩型城市需远离

其中，中部地区值得关注。数据显示，2020年住房开发投资和销售上，中部地区下滑最为严重，恢复也最慢。在住宅开发投资和商品房销售面积方面，同比增速分别为5.0%和-1.4%，被其他地区甩在身后。

而之所以会出现这样的情况，与这三个中部城市相关。首先是武汉，不用多说，疫情对其的影响显而易见。其次是长沙，作为楼市调控模范生，其相关经验还被给予充分肯定并向全国推广。最后一个是郑州，在前不久机构发布的房价跌幅前十城名单中，郑州以-3.4%的增速位列其中，降幅仅次于廊坊、青岛、济南。但从长远来看，这三城的情况都是暂时性的。

那么哪些城市才是购房时需要注意的呢？这就要注意到报告中的一句话“住房与人口分布错配加剧”，这是什么意思呢？报告中给出了数据进行说明，“从2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市群和都市圈里，但是2002到2017年，房地产销售仅69.62%在都市圈和城市群。”如此一来，有20%以上的房地产销售集中在那些非都市圈和城市群的区域，而这些区域很可能正面临着人口大量流失的困境，缺乏人口托底，这类城市的楼市还有希望呢？

统计数据显示，收缩型城市有如上，未来在这些城市购房需当心，避免成为最后的接盘侠。

来源：西部之城事

03 买房等同于“接盘”？生育率跌至冰点，退休潮真的来了？

近日，中国（深圳）综合开发研究院院长、中国经济体制研究会副会长樊纲在演讲中提到，中国将迎来10到15年的退休潮，其中最大挑战是社保的不可持续。

幸福策评：未来房价洼地将不复存在，年轻人多的城市才会“翻盘”

在2019年，如果扣除财政补贴，全国养老金收支缺口为8314亿，已连续七年“收不抵支”。针对此情况，央行前行长戴相龙建议，把卖地收入分一部分给养老金，否则无法面对加速来袭的老龄化。然而在席卷而来的“退休潮”面前，从卖地中挤出来的钱或许也只是杯水车薪。要知道，当前我国65岁及以上人口的比例已经从已经从1980年的4.7%，提升到2018年的12%，未来还将持续上升。

按理来说，养老金社保体系的实质，是年轻人工作“供养”老年人，然而当前我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线。一方面是老龄化加速，养老金支出水平过高，不得不考虑采取延迟退休等手段；另一方面是年轻人的生育意愿难以提振，生育率萎靡。长此以往，不免就会出现劳动力断层的情况。

如此一来怎么办呢？对楼市又会产生什么样的影响？一方面年轻人的购房需求能够带动几十个行业的投资和消费，另一方面近5年来全国住户部门的贷款余额几乎翻了一倍，且有加速的势头。可见，楼市之所以能保持超高增速，都是“靠钱堆出来”的。

当长期退休潮叠加低迷生育率，楼市的需求必然会大打折扣，那么，这是否意味着未来买房就是沦为“接盘侠”呢？要知道，过去买房是为了升值，而未来买房是为了“防御”。当前各地楼市分化加剧，只有年轻人活跃之处，才能有“翻盘”的可能性。

来源：蓝白观楼市

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