这两年，共有产权房在浙江已经不是一个新鲜词。所谓共有产权房，是由政府和购房家庭按比例共同持有产权的一种保障性住房，通过降低购房成本，帮助城市留住人才。比如杭州的人才共有产权房，购房家庭可在30%~80%范围内选择产权比例份额；宁波的共有产权房，购房家庭产权持有份额原则上不低于60%，不高于80%。

不过，最近浙江诞生了首个“央企共有产权房”，引发了宁波购房者的热议。与保障性共有产权房不同，这其实是商品房，由开发商和购房者共同持有产权，业主可自由买卖。另一个特点，是房企托底回购，10年后购房者可按原价将房源卖给开发商。

项目效果图

购房者最低可选60%产权

10年后房企可原价回购

该“央企共有产权房”位于宁波镇海区，其开发商信达地产是中央金融企业信达旗下的房企。在杭州，信达地产为人所知的产品，一是奥体的信达中心｜杭州壹号院，二是南星桥的信达滨江壹品。

据镇海项目的负责人介绍，信达推出的“央企共有产权房”，是由个人和房企按份额共同购买房屋，购房者承担相应份额的房款。购房者可选的产权份额在60%~80%之间，这跟目前宁波的政府共有产权房份额比例基本一致。

跟政府共有产权房相比，两者的共同点是都能在很大程度上降低购房者的购房门槛。以该项目所在的镇海九龙湖板块的商品房均价来看，如果购房者持有70%产权，按照首套房首付20%计算，一套建筑面积100㎡左右的房子，首付可能不到20万元，这对于想在宁波安家的家庭来说，购房门槛确实不高。

不过，与政府共有产权房是保障性住房不同的是，信达的“央企共有产权房”是商品房。因此，两者在受众、户型、交易环节等方面都存在很大区别。

比如，宁波的政府共有产权房仅面向符合规定条件的本市无房家庭供应，而信达地产这次推出的“央企共有产权房”没有认购门槛；政府共有产权房通常限定套型面积，以中小户型为主，信达的这一“央企共有产权房”地块容积率仅1.05，主打建筑面积约109~145㎡的洋房户型。

又比如，政府共有产权房有“10年内不得上市转让”的政策限制，而信达的“央企共有产权房”作为商品房，购房者可以自由买卖。10年内，若房价涨了，购房者想进行出售，企业可随时按原价给个人进行产权增购，购房者增购后持有100%产权，即可进行整套房屋的出售交易。

值得一提的是，信达还提供了“十年托底回购”，10年后如果购房者想卖房，房价又跌了，开发商可按原价回购房源。

项目效果图

是楼市下行期的营销创新

但普通开发商很难跟风

在目前的楼市大环境下，“央企共有产权房”的出现有其背后的深层次原因。信达地产坦言，之所以创新推出“央企共有产权房”，其实是“想一切能想的办法来解决销售问题”。

一位宁波业内人士表示，该楼盘所在的九龙湖板块在宁波属于相对偏远的地段，“现在宁波郊区的房子比较难卖，若没有特别的销售优惠，购房者不会买账。这个央企共有产权房首付低于周边同类商品房一大截，算是一大优势。”

另一位宁波当地的房企人士认为，“央企共有产权房”的本质，是相当于开发商为购房者提供了总房款中20%~40%的“免息贷款”，从而减少购房者的前期购房成本。而十年后可以回购，又为购房者提供了托底支持，打消了他们担心房价会跌的顾虑。他还表示：“但这种做法对开发商本身有较高的要求，一是开发商资金实力雄厚，二是开发商的信用度高，信达地产背后有中国四大资产管理公司（AMC）之一的信达，普通开发商很难跟风。”

记者了解到，当前宁波楼市也处于调整期，和杭州一样，开发商也在卷品质、卷营销。

为了卖房，宁波房企各出奇招。有开发商推出“无忧购房”——从网签备案起至房子交付前，购房者若对产品不满意，可以无理由退房；此外，买房送车位、送装修、送物业费都不稀奇，年前甚至有房企推出“买房送年猪”；春节过后，宁波市房协还联合多家房企推出“暖春行动”，发放购房优惠券，推出购房抽现金大奖等活动，以此来激活楼市。

信达的“央企共有产权房”和“十年托底回购”模式，其结果值得关注。

但需要提醒的是，除非是像信达这样资金实力雄厚的央企，对于“回购”二字，购房者还是要留个心眼。过去，钱报就曾报道过多起案例，尤其是一些酒店式公寓产品或是商铺，小开发商承诺支付高额返利甚至回购，最后都无法兑现，一地鸡毛。