最近我在认真思考一个问题，那就是我们的城镇化率，到底还有没有增长空间，网上大部分专家认为，当前我们国家的城镇化率只有66.5%，远远还不及发达国家的80%，所以，我国城镇化，最少还需要20年，才能完成！

起初我也是相信这个观点的，但仔细想想，好像逻辑不通！

01，数据是表象，结构才是真相！

为什么呢？我来打个比方，我国目前大学生总人口，占全国人口的比重是多少？其实只有5%！

为什么比发达国家低，要知道，一些欧洲发达国家，大学生人口占总人口比例，达到了50%，难道说明，我国大学数量还远远不够？还需要拼命建造大学？

这就是典型的专家思维，只会看数据，而看不清背后的真相！

我问大家，为什么我们大学生数量，占总人口比例低？

是不是因为我们过去很长时间，是没有什么人读大学的，比如说我们的父母辈、爷爷奶奶辈，他们年轻的时候，根本就没有什么大学，甚至在很长一段时间里面，高考制度都取消了。所以，导致我们大学生人口占总人口比例是很低的

但是我们大学生人口，占年轻人口的比例是很高的，我认为90后里面，最少有30%-40%的人，是读了大学的，占比不低！

那什么时候，我们大学生占总人口比例会升高呢？是不是再等20年、30年、50年，我们大学生比例是不是就自然上去了？

这么简单的逻辑，投射到城镇化数据里面，也是如此，当前我们的城镇化是66.5%，这个比例确实比发达国家低！

但是你去观察一下，现在的农村，基本上只有老人和小孩，年轻人和中年人都外出工作了！

表面看起来，我们的城镇化率距离发达国家，还差10个点，但这10个点，是靠城市化扩张来完成的吗？不是的！

其实我们的城镇化扩张， 已经到达极限值了，天花板已经到了！

接下来，我们的城镇化扩张，不是靠疯狂盖房子了，而是靠时间自然完成！

说句不好听的，现在70岁以上的老年人，再过20年、30年，是不是离开了很多，生老病死，人之常态嘛，这有啥好回避的呢？

这个过程，其实就是我们城镇化从66.5%，提升到76.5%的过程！

毕竟我们的工业化、城镇化，比发达国家晚了很多年，很多东西，是需要时间沉淀，才能追赶的！

02，城镇化率与保障房

我为什么跟大家说城镇化率其实已经到峰值了，我是想告诉大家，关于房地产，关于买房的思路，一定要变了！

你要知道，我们现在的人均住房面积，已经有35平米了，粗略算了一下，14亿人，我们就有500亿平米的住房面积。

这个叫做存量房子！

但房子跟人一样，会变老的，我们以50年周期来统计，每个房子50年后需要拆除重建，那么折算一下，现在平均每年就需要旧城改造10亿平米的房子。

我手上有一个数据，过去高峰时期，我们每年大概要建造17亿平米的房子，扣除旧房子重建的，我们每年大概有7亿平米的新房进入到市场！

这7亿，平摊到每个人头上，相当于我们每人一年就得多增加0.5平方米的住房面积！

好，这里面有一个悖论，就是一个人，一天吃三顿饭，是可以吃饱的，但是你让他吃五顿饭，吃10顿饭，他肯定吃不下了！

房子也是这个道理，增长是有极限的，现在人均35平米的住房面积，其实已经够了，你每年再增加，其实大家需求就很小了！

所以，你认为国家还会拼命建设保障房吗？这个思路就是错的！

国家会趁着现在房子价格下跌，把市场上便宜的老房子，买下来，用来做保障房！

这个思路才是正确的！

难不成还去郊区大量该保障房，这个行为是违背市场逻辑的，首先成本高，因为郊区把房子盖好了，虽然便宜，但是大家不愿意过来，上班通勤时间太长了，好，那么你得建地铁、学校、医院，这样一搞，成本巨高了，而且很有可能建好了，大家也不愿意来，这个投资和风险，谁来承担？

好，现在最好的方案，就是在楼市下行期，政府低价回购商品房，尤其是小户型的房子，用来做保障房， 这个思路叫做一举多得！

实际上这就是开启了定向放水，把钱注入到针对性的市场，原业主拿到了钱，打工一族又可以用更低成本的租金，住到了市中心！

你以为政府会把钱直接给到业主吗？你又错了，如果这么想，你财商太低了！

政府一定会给房票，你拿着房票，可以再去买新房，这一招高明呀，还能够消化库存！

03，当下具体买房置换思路

整个过程下来，我来告诉大家，接下来要买什么房子，不要买什么房子！

第一，不管是市中心、还是郊区，还是核心城市，或者是非核心城市，小户型的房子，一律不要再碰了！

第二，人口净流出的城市，产业薄弱的城市、不管是二线、三线、还是四线，最多留一套自住，其他房子全部卖掉，骨折也得卖！

第三，把你手里的钱，全力以赴，去购买一线城市，以及少数几个强二线城市，核心地段、核心板块的改善盘！

买房逻辑很简单，位置一定要好，品质一定要好、配套一定要好、面积一定要大，户型一定是市面上稀缺的！

给你一个标准，强二线城市，买总价不低于500万-800万的房子，一线城市，买总价不低于2000万的房子！

看完之后，你是不是感觉自己买不起，这就对了，因为房地产的发展趋势，就是大部分人住保障房，极少数人住改善房，以后只有改善房，才有不错的增值属性！

现在的情况是，你们老家三四线城市，50套商品房，比不上一线城市，一套改善房！

你们老家一套房子，也就100万左右，但是深圳湾的改善房，恒二为例，177户型，现在总价也得5000多万，如果是228户型，总价要在7000多万以上

可不就是老家50套房子，抵不上一线城市一套房子吗？

未来呢？更惨！

200套老家的房子，抵不上一线城市一套改善房！

这个不以个人意志为转移，这是趋势！而且多年以后，房产税出台，你说手握100套房子的人，交税更多，还是手握一套房子的人，交税更多呢？

我知道，99%的人，心里面有一万个不愿意相信，这就是事实，因为99%的人，哪里买得起改善房，但大家别急，下一期文章，我来教你，手里面不够500万-1000万，手里面只有200左右的人，如何买稀缺改善盘！

我们下期见！