在征地拆迁的过程中，我们经常会面临诸多复杂的法律问题。尤其是在（2019）最高法行申368号最高法院判例中关于“非本村成员购买农房拆迁补偿”的法律定性与拆迁补偿裁判标准，给了我们明确的法律指导与参考借鉴。

一个常被忽视但至关重要的原则是：非本村成员购买农村房屋，其买卖协议可能无效，基于该无效买卖协议签订的征收补偿协议同样无效。

本案关键要点：

1. 非本村成员购买农村房屋的法律认定

2. 非本村成员购房，是否能够获得拆迁补偿

案例详情：

开端：一份特殊的协议

黄某，一名并非四川省某县某东村的村民，却在2008年与该村村民李某某签订了一份《关于以房屋抵还借款协议》。这份协议，看似是普通的债务清偿手段，实则涉及农村宅基地上房屋的转让。黄某希望通过这种方式，获得一处农村房产。

但是，宅基地的使用权转让不是那么简单的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村宅基地属于农民集体所有，其使用权只能在本集体经济组织成员内部转让。黄某作为非本村成员，其购买行为从一开始就埋下了隐患。

拆迁风波：补偿协议的签订与争议

2012年，某县政府因城市规划需要，对黄某所购房屋进行拆迁。基于之前的《关于以房屋抵还借款协议》，黄某与某县政府签订了《某县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》，期待着能够获得合理的拆迁补偿。

可惜，事情并未如黄某所愿。某县政府在审查过程中发现，黄某并非本村村民，其购房行为违反了法律法规的规定。因此，政府拒绝履行拆迁补偿协议。

黄某不服，向法院提起诉讼，要求某县政府依约履行房屋征收补偿协议。

法院审理

一审、二审与最高法的裁决

一审法院认为，黄某并非四川省某县村民，其与李某某签订的《关于以房屋抵还借款的协议》违反了法律法规的规定，应当认定为无效。因此，基于该无效协议签订的《某县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》也缺乏合法的前提基础，应归于无效。

黄某的诉讼请求被驳回。黄某不服一审判决，提起上诉。

二审法院维持了一审判决，认为黄某作为城镇居民，与李某某签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，其与某县政府签订的拆迁补偿协议无效。

黄某依然不甘心，向最高人民法院提出再审申请。

最高法经过审查认为，本案的审查重点是黄某请求某县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同一般应认定为无效。

因此，黄某与李某某签订的协议无效，基于该协议签订的拆迁补偿协议也无效。最高法驳回了黄某的再审申请。

案例解析：

本案中，黄某虽然看似通过协议获得了房屋产权，并基于该产权与政府签订了拆迁补偿协议，但由于其购房行为本身就违反了法律法规的规定，这一系列行为都建立在了不合法的前提之上。

根据《土地管理法》和《房屋登记办法》等法律法规明确规定，农村宅基地的使用权只能在本集体经济组织成员内部转让。非本村成员购买农村房屋，不仅无法取得合法的产权保障，还可能面临合同无效、无法获得拆迁补偿等法律风险。

农民朋友，我们在购买农村房屋时，一定要仔细核实对方的身份和资格，确保交易的合法性和有效性。如果确实存在特殊情况需要购买农村房屋，建议咨询专业的法律机构或律师，以获取准确的法律意见和指导。

同时，政府也应加强监管，防止非本村成员违规购买农村房屋，保障村集体成员的生产生活和合法权益。

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张友伶律师

张友伶，北京京云律师事务所业务三部主管律师，高级合伙人律师。北京工商大学法学硕士研究生，北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等节目特邀律师。

2009年执业，具有15余年的房产诉讼、拆迁行政诉讼和集团诉讼等领域执业经验。尤其专注于房地产的研究与诉讼实务，对房地产有较深的理论研究与丰富的实践经验。

始终坚持正义的办案理念，代理商品房集团诉讼、商品房预售合同违约、国有土地上房屋的征收与补偿诉讼、城市房屋拆迁诉讼、集体土地的征收诉讼、违法（章）建筑的诉讼以及涉及房屋等不动产诉讼逾几百余件。行政诉讼、民事诉讼胜诉率高且善于谈判。